Questions fréquemment posées sur l’achat, la propriété et la vente d’une propriété à Marbella

• Table des matières
• Formalités juridiques et coûts de transaction
• Impôts
• Divers

Quel est le montant des frais de notaire et d'inscription au registre de la propriété payés par un acheteur en Espagne ?

Les frais de notaire peuvent s'élever jusqu'à environ 1 750 euros, mais le coût augmente en fonction du nombre de pages ou de la complexité du titre de propriété (par exemple, transcription de statuts, paiement échelonné, propriété partiellement achevée, etc. À titre d'exemple, un appartement de 300 000 euros coûtera environ 546 euros de frais de notaire, tandis qu'une propriété de 600 000 euros coûtera environ 678 euros de frais de notaire. Au-delà de ce montant, les frais augmentent légèrement. Les frais d'inscription au registre de la propriété dépendent également de la complexité de la transaction. Par exemple, pour un appartement de 600 000 euros inscrit au nom d'une seule personne et acheté sans prêt hypothécaire, les frais d'inscription sont d'environ 300 euros. Pour un appartement du même prix de vente enregistré au nom de deux personnes et acheté avec un prêt hypothécaire, les frais s'élèvent à environ 800 euros.

Quels sont les autres coûts d'achat d'un bien immobilier dans la région de Marbella?

Biens de revente.

DROIT DE MUTATION (I.T.P.) Depuis le 28 avril 2021, le gouvernement régional d'Ansalousie a réduit de façon permanente le droit de mutation à un taux forfaitaire de 7 % payable par l'acheteur pour l'achat de tout bien immobilier (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages), à condition que le vendeur ne soit pas un promoteur ou qu'il n'exerce pas normalement une activité de revente de biens immobiliers (dérogation à l'exonération de la TVA).

Réduction de 2 % des droits de mutation pour les sociétés immobilières ou les professionnels qui achètent des biens immobiliers et les revendent dans les cinq ans.

TVA de 10 % et le DROIT DE TIMBRE (A.J.D : Actos Jurídicos Documentados, sur l'authentification des documents, payable uniquement sur les ventes de terrains et de nouvelles propriétés) ont également été réduits à 1.2% - Pour toute VILLA ou APPARTEMENT, ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un développeur, promoteur ou négociant habituel de propriétés neuves.

Propriétés flambant neuves.

TVA à 21% et DROIT DE TIMBRE (A.J.D : Actos Jurídicos Documentados, sur la notarisation des documents, payable uniquement sur les ventes de terrains et de nouvelles propriétés) à 1,2% - pour les PARCELLES DE TERRAIN, les IMMEUBLES COMMERCIAUX ou les ESPACES DE GARAGE COMMERCIAUX, lorsque le vendeur est un développeur, un promoteur ou un commerçant habituel. Cela couvre pratiquement toutes les parcelles de terrain nouvellement urbanisées et les locaux commerciaux nouvellement construits. Elle ne couvre que les biens immobiliers revendus lorsque le vendeur appartient à l'une des catégories susmentionnées.

Quels sont les formalités légales et les coûts liés à l'achat d'une propriété dans la région de Marbella ?

Panorama recommande toujours aux acheteurs de biens immobiliers dans la région de Marbella de faire appel à un avocat qualifié pour les représenter et à des conseillers financiers qualifiés pour traiter les questions fiscales.

L'achat d'un bien immobilier en Espagne est une procédure relativement simple. Le "dernier mot" en matière de propriété est le registre de la propriété, qui indiquera immédiatement si le vendeur est propriétaire d'un bien libre de tout privilège et de toute charge. Le plus souvent, à moins qu'un paiement immédiat de la totalité du prix d'achat ne soit effectué, un contrat d'achat privé est établi dans lequel les détails de l'achat sont reflétés - la description légale de la propriété, le prix d'achat, la forme de paiement, la date d'achèvement, la date de prise de possession, etc. Lors de la signature de l'acte sous seing privé, un acompte sur le prix d'achat est toujours versé, qui peut varier considérablement en fonction des conditions de la vente et de la date d'achèvement. Un acompte tout à fait normal pour un achèvement dans les 30 à 60 jours serait de 10 % du prix d'achat convenu.

Les nouvelles propriétés inachevées sont évidemment payées pendant la période de construction, et tous les acomptes versés avant l'achèvement doivent être garantis, conformément à la LOE(loi 38/1999), par une banque ou une compagnie d'assurance : si la propriété n'est pas achevée à une certaine date, l'acheteur a le droit de réclamer les sommes versées, plus les intérêts légaux. En outre, cette loi oblige le promoteur immobilier à souscrire une police d'assurance de dix ans contre les vices de construction fondamentaux, dont les bénéficiaires sont les acheteurs.

Lorsque la totalité du prix d'achat est payée, le vendeur délivre à l'acheteur l'acte public de transfert(escritura), libre de tout privilège et de toute charge. Cet acte est délivré par un notaire espagnol, qui le transmet au bureau des impôts pour qu'il soit soumis à l'impôt sur les transferts, s'il s'agit d'une revente ou d'un bien de seconde main, ou au droit de timbre, si le bien est vendu directement par le promoteur. Il est ensuite présenté au registre de la propriété pour inscription. Une inscription provisoire au registre est effectuée immédiatement après la délivrance des actes.

Quelles sont les principales taxes auxquelles les propriétaires de biens immobiliers de la région de Marbella devront faire face ?

• Taxe municipale sur la valeur ajoutée(PlusValía Municipal).
• Impôt surles plus-values(Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias) et retenues.
• Impôt sur le revenu.
• Impôt foncier annuel(IBI).
• Impôt sur la fortune.
• Taxe sur les ordures(Basura).

Qu'est-ce que la taxe municipale sur la valeur ajoutée(Plusvalía Municipal) et qui la paie ?

Il s'agit d'une taxe sur la "valeur ajoutée" basée sur l'augmentation de l'indice de la mairie pour le terrain uniquement, depuis l'achat précédent (par le vendeur) jusqu'à la vente actuelle. Elle ne représente généralement pas un montant important pour les appartements ou les maisons de ville - moins de 1 000 euros pour un appartement ou une maison de ville dont le dernier changement de propriétaire remonte à cinq ou six ans - mais elle peut être plus élevée dans le cas des villas disposant d'un grand terrain.

Cette taxe correspond, par nature, au vendeur qui est responsable de son paiement, sauf négociation contraire. Comme plusieurs facteurs variables entrent dans le calcul de cette taxe, notamment la durée de détention du bien, le montant à payer peut varier considérablement et doit être vérifié avant de procéder à l'achat.

Le total des coûts officiels liés à l'achat d'une propriété résidentielle construite devrait être d'environ 9 à 10 % pour les propriétés revendues ou d'environ 12 % pour les propriétés neuves si la TVA est payée sur le prix d'achat, plus les frais d'avocat.

Quel est le montant de l'impôt sur les plus-values payé par les vendeurs de la région de Marbella et qu'est-ce qu'une rétention pour les non-résidents ?

L'impôt sur les plus-values de la vente de biens immobiliers pour les non-résidents est fixé à 19 % et s'applique aux bénéfices réalisés sur la différence de valeur du bien entre l'année de l'achat (prix d'achat plus frais) et l'année de la vente (prix de vente moins frais de vente), sur la base du pourcentage annuel d'augmentation de la valeur de base approuvé par la loi.

Tous les vendeurs non-résidents, quelle que soit la date d'acquisition du bien, sont soumis à une retenue de 3 % du prix de vente, versée au bureau des impôts par l'acquéreur pour le compte du vendeur et en présentant un formulaire 211, considérant ce montant pour le vendeur comme un paiement au titre de l'impôt dû sur les revenus tirés de cette transmission. Par conséquent, l'acquéreur remettra au vendeur non-résident une copie du formulaire 211 avec lequel l'inscription de la retenue est faite, afin que ce dernier puisse déduire ce montant de l'impôt à payer résultant des déclarations de revenus. Si le montant retenu est supérieur à l'impôt à payer, vous pouvez obtenir le remboursement de l'excédent.

Dois-je déclarer l'impôt sur le revenu en Espagne si je possède une maison dans la région de Marbella ?

Résidents (IRPF).

Les RÉSIDENTS en Espagne doivent s'acquitter de l'impôt sur le revenu et déclarer les revenus qu'ils perçoivent dans le monde entier, quelle que soit leur source.

À des fins fiscales, on peut être considéré comme un RÉSIDENT FISCAL en Espagne si l'on réside en Espagne plus de 183 jours par année civile et si l'on a les principaux intérêts économiques et vitaux (familiaux) en Espagne, indépendamment du fait que l'on soit officiellement résident ou non.

Non-residents (IRNR).

Les NON-RESIDENTS doivent également payer l'impôt sur le revenu (IRNR) sur les revenus perçus grâce à la possession d'un bien immobilier en Espagne. Il existe deux formes d'imposition applicables en fonction de la source :

• Revenus tirés de la location de biens immobiliers : 24 % sur les déclarations, à l'exception des contribuables ayant leur résidence fiscale dans l'un des pays de l'Union européenne, en Islande et en Norvège, auquel cas le taux applicable est de 19 % (et qui peuvent également déduire les dépenses liées à la location).
• Bénéfice dérivé sur l'utilisation propre d'un bien : 24% de 1,1% de la valeur imposable du bien (si la valeur imposable a été révisée ou modifiée et est entrée en vigueur au cours de la période imposable ou au cours des dix périodes imposables précédentes), sinon, les taux applicables seront les suivants : 24% de 2% de la valeur imposable du bien : 24% de 2% de la valeur imposable du bien), à l'exception des contribuables ayant leur résidence fiscale dans l'un des pays de l'Union européenne, en Islande et en Norvège, auquel cas le taux applicable est de 19%.

Remarque : il s'agit ici de l'impôt sur les revenus fonciers. L'imposition diffère selon la source des revenus des non-résidents.

Quel est le montant de l'impôt foncier annuel(I.B.I.) pour les propriétaires de la région de Marbella ?

Les impôts fonciers (connus sous le nom d'I.B.I. ou Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sont payables annuellement et sont calculés à partir de la valeur cadastrale ou de la valeur imposable du terrain attribuée par le bureau des impôts espagnol. La valeur cadastrale prend en compte la valeur du terrain plus la valeur du bâtiment, en fonction du type, de l'emplacement et de l'utilisation. Sur la base de cette valeur, chaque mairie décide du pourcentage à appliquer en matière d'I. B.I. Dans le cas de Marbella, la formule appliquée est de 0,76 % (pour 2021) de la valeur cadastrale de la propriété, qui est presque toujours bien inférieure à sa valeur marchande réelle.

Exemples : En 2021, un appartement de 2 chambres à coucher dans le complexe balnéaire de Marina Puente Romano, situé au cœur du "Mille d'or", a été payé entre 1 700 et 2 000 euros environ. Une grande villa indépendante en bord de mer, située au cœur du "Golden Mile", a été louée à un prix annuel d'environ 3 000 euros.

Existe-t-il un "impôt sur la fortune" pour les personnes qui possèdent un bien immobilier dans la région de Marbella ?

Il faut tenir compte de l'impôt sur le patrimoine et de l'impôt de solidarité, qui sont complexes et dépendent des obligations fiscales du contribuable ainsi que des actifs qu'il possède en Espagne et, dans certains cas, dans le monde entier. Certains types d'actifs peuvent être exemptés du calcul de l'impôt, mais jamais de l'obligation de les déclarer. En raison de la complexité actuelle de ces impôts, Panorama recommande toujours de consulter votre avocat pour connaître votre situation particulière et vos obligations fiscales.

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Le taux d'enlèvement des ordures est appliqué par la mairie en fonction de la propriété et payable tous les 6 mois. Pour un appartement à Marbella, le ramassage des ordures coûte environ 180 euros et pour une villa, environ 300 euros par an.

Que se passe-t-il si je veux acheter un terrain et construire ma propre maison ?

Si le terrain à bâtir est situé dans une zone d'urbanisation ou dans une zone prévue à cet effet dans le plan municipal, un permis de construire a déjà été délivré pour la construction d'une maison individuelle. Toutefois, les règles de construction, qui varient considérablement, déterminent la taille autorisée de la villa en fonction de la taille du terrain. Il convient donc de s'assurer, avant de procéder à l'achat d'un terrain, que l'on sera autorisé à y construire la maison de son choix. Panorama se fera un plaisir de fournir une liste d'architectes bilingues et d'organiser des visites de certains de leurs travaux antérieurs.

Existe-t-il des services médicaux et d'assurance maladie ?

Marbella dispose de l'hôpital régional le plus récent, le plus moderne et le mieux équipé d'Espagne (Hospital Costa del Sol), ainsi que d'une bonne clinique, bien équipée, avec un grand choix de médecins généralistes et spécialistes.

Il est possible de souscrire une assurance médicale privée auprès de divers groupes tels que SANITAS. Elle peut coûter de 30 à 400 euros par personne et par mois, en fonction de l'âge et de l'état de santé. Le système de sécurité sociale espagnol permet désormais aux résidents de l'UE d'accéder au réseau de santé au moyen d'un formulaire spécial (E-101). Pour les résidents qui sont indépendants, propriétaires d'une entreprise ou salariés, les cotisations de sécurité sociale donnent automatiquement droit à l'accès au réseau de santé espagnol.

Notes :

Panorama considère que les informations ci-dessus sont à jour et exactes au moment de la rédaction, mais elles sont néanmoins, de par leur nature même, abrégées et destinées à servir uniquement de guide, sous réserve d'erreurs ou d'omissions.

Panorama recommande toujours aux acheteurs et aux vendeurs de biens immobiliers de consulter des avocats et des conseillers fiscaux qualifiés.

Un financement est-il disponible ?

Les banques espagnoles accordent des financements aux non-résidents, mais leurs critères sont beaucoup plus stricts qu'auparavant. Un candidat étranger qualifié peut raisonnablement s'attendre à ce qu'un prêt hypothécaire soit approuvé pour un montant allant jusqu'à 60 % du prix d'évaluation officiel du bien. Toutefois, l'acheteur doit prouver qu'entre 30 et 35 % de son revenu net disponible après impôts et après d'autres engagements hypothécaires sont disponibles pour rembourser le nouveau prêt.

Les conditions actuelles imposent d'avoir au moins deux ou trois banques auxquelles s'adresser. Votre agent et votre avocat peuvent être très utiles dans cette procédure, qui peut durer de trois semaines à près de deux mois à partir du moment où tous les documents ont été soumis.

Il est recommandé de se préqualifier auprès d'une banque avant de négocier l'achat, qui ne sera alors soumis qu'à l'évaluation, laquelle peut normalement être réalisée dans les 10 jours. Cela permet à l'acheteur de négocier le bien qu'il choisit, sans avoir à demander au vendeur un contrat d'achat qui serait subordonné à l'approbation du prêt hypothécaire, puisque le prêt de base aurait déjà presque été approuvé. Les vendeurs sont généralement réticents à réserver un bien dans ce type de conditions.

Un échantillon de la documentation exigée par les banques espagnoles ne diffère pas sensiblement de celle exigée par les banques d'autres pays :

• Deux années de déclaration d'impôts.
• Si vous êtes salarié, les bulletins de salaire des 6 derniers mois, ainsi que la preuve de tout autre revenu régulier. Si vous êtes chef d'entreprise, les justificatifs de vos différents revenus.
• Une liste des mensualités de votre prêt hypothécaire actuel (si vous en avez un).
• Un état de l'ensemble de l'actif et du passif d'une personne, confirmé par un comptable professionnel.
• Copies des relevés de compte bancaire d'une année.
• Copies de votre passeport.
• Dans tous les cas, il y a un formulaire de demande de prêt hypothécaire à remplir, et parfois des documents supplémentaires sont exigés, selon le cas.

Les documents ci-dessus peuvent être fournis en anglais pour la plupart des demandes, mais s'ils sont rédigés dans une autre langue, ils doivent être traduits officiellement en espagnol.

Le département des services à la clientèle de Panorama, parmi de nombreux autres services utiles, aide à organiser les introductions auprès des banques pour les prêts hypothécaires sur une base régulière pour nos clients acheteurs.

Des études techniques sont-elles disponibles ?

Une étude de construction, comme on l'entend au Royaume-Uni, n'est pas nécessaire en Espagne pour l'obtention d'un prêt hypothécaire. Elle est néanmoins conseillée lors de l'achat d'un bien immobilier ancien. Il convient de vérifier l'état de la plomberie et des installations électriques, l'étanchéité, la toiture, etc. Ces vérifications, ainsi qu'une étude structurelle complète, peuvent être effectuées par un architecte technique espagnol(aparejador) ou par un expert britannique qualifié. Les honoraires éventuels sont à la charge de l'acquéreur potentiel.

Qui paie les frais d'agence immobilière lors de la vente d'un bien immobilier ?

Le vendeur paie toujours les frais d'agence, à moins que vous n'ayez conclu un accord différent avec votre agence. Bien que le vendeur rémunère son agence, l'agent a l'obligation déontologique de veiller à ce que l'acheteur en ait pour son argent et, en fin de compte, le travail d'un bon agent est de réunir l'acheteur et le vendeur en harmonie. C'est pourquoi il est important de travailler avec une agence immobilière bien établie et jouissant d'une solide réputation. L'agence a également l'obligation de veiller à ce que le titre de propriété soit délivré libre de tout privilège et de toute charge.

Qu'est-ce qu'une "urbanisation" ?

Une urbanisation est une communauté planifiée qui répond aux normes des différents organismes gouvernementaux en ce qui concerne l'utilisation du terrain (résidentiel, commercial, zone sportive, zones vertes) et la fourniture d'un ensemble spécifique de services et d'un niveau minimum de qualité dans la construction des routes, des trottoirs, du drainage, des systèmes d'égouts, des installations d'électricité et d'eau, et ainsi de suite. L'obtention de l'autorisation d'aménager un terrain en vue d'une urbanisation peut prendre plusieurs années et coûter plusieurs millions d'euros à un promoteur. L'avantage le plus évident pour le propriétaire d'un terrain situé dans une urbanisation est que l'utilisation du terrain est strictement contrôlée. Si vous décidez de construire une maison sur un terrain situé dans une partie de l'urbanisation exclusivement réservée aux habitations individuelles, la loi vous assure que ni un immeuble d'appartements ni un élevage de lapins ne pourra être implanté sur la parcelle individuelle adjacente !

Combien de temps puis-je rester en Espagne en tant que touriste ?

Les Européens de l'UE peuvent rester en Espagne indéfiniment. Les visas ne sont pas nécessaires pour certains pays, comme les États-Unis, mais le sont dans d'autres cas, en fonction du pays d'origine et de la durée de séjour autorisée. Tout non-résident résidant en Espagne 183 jours ou plus par année civile est considéré par le bureau des impôts comme un résident à des fins fiscales.

Où puis-je envoyer mes enfants à l'école ?

Il y a beaucoup d'excellentes écoles privées dans la région. Il existe des écoles internationales qui enseignent en anglais, en français, en suédois, et en allemand et qui proposent des programmes variés en fonction de la langue principale de l'école.

Lisez notre guide complet des écoles de la Costa del Sol ici.

Pour plus d'informations

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une propriété dans les régions de Marbella, Benahavis ou Estepona et que vous avez d'autres questions spécifiques auxquelles nous pourrions répondre, n'hésitez pas à nous contacter sans obligation. Nous sommes plus qu'heureux de vous aider.