Preguntas frecuentes sobre la compra, propiedad y venta de una vivienda en Marbella

• Tabla de contenidos
• Trámites legales y gastos de una transacción de compraventa
• Impuestos
• Preguntas varias

¿Cuánto paga un comprador en concepto de gastos de Notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad en España?

Los honorarios del Notario pueden ascender hasta unos 1.750 € aproximadamente, no obstante, el coste aumenta en función del número de páginas o la complejidad de la escritura de compraventa (por ejemplo, transcripción de estatutos, pago a plazos, finalización parcial de obra de un inmueble, etc.). A título orientativo, un apartamento de 300.000 € conllevará unos 546 € de gastos notariales, mientras que un inmueble de 600.000 € conllevará unos 678 € de gastos notariales. A partir de este importe, los costes aumentan ligeramente. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad dependen igualmente de la complejidad de la transacción. Por ejemplo, los gastos registrales de un apartamento de 600.000 € que se inscriba a nombre de un único titular y sea adquirido sin préstamo hipotecario ascenderán a unos 300 €, no obstante, un apartamento con el mismo precio de venta que se inscriba a nombre de dos titulares y sea adquirido mediante préstamo hipotecario conllevará unos gastos de unos 800 €.

¿Qué otros gastos hay asociados a la adquisición de una vivienda en el municipio de Marbella?

Inmuebles de segunda mano.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.). A partir del 28 de abril de 2021, la Junta de Andalucía rebajó con carácter indefinido el tipo impositivo aplicable al Impuesto de Transmisiones a un único tipo general del 7%, que debe ser abonado por el adquirente de un inmueble cualquiera que sea su naturaleza (viviendas unifamiliares, apartamentos, terrenos, locales comerciales, plazas de garaje) siempre y cuando el transmitente no sea un promotor  o no opere normalmente como profesional en el negocio de la reventa de propiedades  (renuncia a la exención de IVA). 

Reducción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 2% para las empresas o profesionales inmobiliarios que inviertan en inmuebles para su reventa en un plazo de 5 años.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), sobre documentos notariales, que solo se devenga en la compraventa de terrenos e inmuebles de obra nueva, también ha sido rebajado al 1,2%: en el caso de cualquier VIVIENDA UNIFAMILIAR, APARTAMENTO o GARAJE anexo a un apartamento, cuando el transmitente sea la empresa constructora o promotora o un profesional en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.  

Inmuebles de Obra Nueva.

21% de IVA y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTOS (A.J.D.), sobre documentos notariales, que se devenga sólo en la compraventa de terrenos e inmuebles de obra nueva, a un tipo impositivo del 1,2%: en el caso de PARCELAS DE TERRENO, LOCALES COMERCIALES y PLAZAS DE GARAJE COMERCIALES cuando el transmitente sea la empresa constructora o promotora o un profesional en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales. Esto incluye prácticamente todas las PROMOCIONES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN y los LOCALES COMERCIALES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN. Resulta de aplicación a los inmuebles de reventa sólo cuando el transmitente pertenezca a una de las categorías anteriormente mencionadas.

¿Cuáles son los trámites legales a nivel local y gastos asociados a la compra de un inmueble en el municipio de Marbella?

Panorama siempre recomienda a aquellos que vayan a adquirir un inmueble en el municipio de Marbella que contraten los servicios de un abogado experto para que los represente, así como los de un asesor fiscal profesional que se encargue de sus asuntos fiscales.

Adquirir un inmueble en España es un procedimiento relativamente sencillo. La "última palabra" en cuanto a la titularidad la tiene el Registro de la Propiedad, que confirmará inmediatamente si el vendedor posee el inmueble libre de cargas y gravámenes. La práctica habitual es que, salvo que se efectúe un único pago inmediato del precio total de compra, se redacte un contrato privado de compraventa en el que se contemplen los términos y condiciones de la misma: la descripción legal de la propiedad, el precio de compra y su forma de pago, fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la fecha de entrega de la posesión, etc. A la firma del contrato privado, siempre se efectúa un pago a cuenta del precio de compra, que puede variar sustancialmente en función de las condiciones de la venta y la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. Normalmente, cuando se acuerda la firma de la escritura pública en un plazo de 30 a 60 días, se suele fijar un depósito o arras del 10% del precio total de compra.

Las viviendas de obra nueva que se encuentren en fase de construcción sobre plano obviamente se irán abonando durante el proceso de su edificación, y todos los pagos a cuenta que se efectúen antes de que se declare la finalización de obra deberán estar garantizados, conforme a lo estipulado en la LEY 38/1999 DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE), mediante aval bancario o bien a través de una compañía de seguros: si la finalización de obra de la vivienda no tiene lugar en la fecha fijada, el comprador podrá reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales que correspondan. Asimismo, la referida Ley obliga a la empresa promotora a contratar un Seguro Decenal que cubra durante un período de DIEZ AÑOS los vicios o defectos estructurales de la construcción, debiendo figurar los compradores como beneficiarios.

Una vez abonada la totalidad del precio de compra de la vivienda, el vendedor deberá otorgar la escritura pública de compraventa a favor del comprador, libre de cargas y gravámenes. Dicha escritura se otorga ante un Notario español, y posteriormente será presentada ante la Oficina Liquidadora para liquidación del correspondiente Impuesto de Transmisiones si se trata de una vivienda de reventa o segunda mano, o para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si la vivienda es vendida directamente por la empresa promotora. Finalmente, se presenta en el Registro de la Propiedad para su inscripción, efectuándose una inscripción provisional en el Registro inmediatamente tras el otorgamiento de la escritura pública.

¿Cuáles son los principales impuestos a los que tienen que hacer frente los propietarios de viviendas en el municipio de Marbella?

• Plusvalía Municipal.
• Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias y Retenciones.
• Impuesto sobre la Renta.
• Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Impuesto sobre el Patrimonio.
• Tasa por Recogida de Residuos (Basura).

¿Qué es la Plusvalía Municipal y quién la paga?

Se trata de un impuesto sobre el “valor añadido” basado exclusivamente en el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana desde la última compraventa (del vendedor) hasta la fecha de la compraventa actual. Normalmente no es una cuantía significativa en lo que se refiere a apartamentos o viviendas adosadas (menos de 1.000.-€ en la mayoría de los casos de apartamentos o viviendas adosadas cuya transmisión anterior haya tenido lugar en los últimos cinco o seis años); no obstante, puede ser más elevada en el caso de viviendas unifamiliares con una gran extensión de terreno.

Dicho impuesto corresponde, dada su naturaleza, al vendedor, quien deberá hacerse cargo de su pago, salvo que expresamente se pacte lo contrario. Habida cuenta de que existen varios factores variables que se aplican para el cálculo de este impuesto, especialmente la duración de la posesión de la titularidad del inmueble, el importe a abonar puede variar significativamente, por lo que debería comprobarse antes de proceder con la compraventa.

Los gastos legales totales asociados a la compra de una vivienda construida deberían rondar el 9-10% en el caso de las viviendas de reventa o el 12% en el caso de las viviendas de obra nueva si se liquida el IVA sobre el precio de compra, más los honorarios del abogado.

¿Cuánto pagan los compradores en la zona de Marbella en concepto de Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias y qué es la Retención a un No Residente?

El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles realizadas por no residentes fiscales en España está gravado con un tipo impositivo del 19% a aplicar sobre las ganancias netas obtenidas según la diferencia entre el valor del inmueble el año de su adquisición (precio de compra más gastos) y el año de su venta (precio de venta menos gastos de venta), calculado en función a un coeficiente de actualización que se publica anualmente sobre el valor de referencia aprobado por ley.

Todos los vendedores que sean no residentes fiscales en España, independientemente de cuando hayan adquirido el inmueble, están sujetos a una retención del 3% del precio de venta, que deberá ser ingresado en la Agencia Tributaria por el comprador en nombre del vendedor mediante la presentación de un modelo 211, considerándose dicho importe pago a cuenta por parte del vendedor de su Impuesto sobre la Renta de No Residentes que se devengue por motivo de dicha transmisión. Así pues, el adquirente deberá entregar al vendedor no-residente una copia del Modelo 211 acreditativo del ingreso de la retención practicada, de forma que este último pueda deducir dicho importe de la cuota tributaria a abonar en su declaración de la Renta de No Residentes. En el supuesto de que el importe retenido excediera de la tributación que corresponda, se podrá obtener una devolución de dicho exceso de retención.

¿Tengo que presentar mi Declaración del Impuesto sobre la Renta en España si soy propietario de una vivienda en el municipio de Marbella?

Residentes (IRPF).

Los RESIDENTES en España deben presentar su Declaración del Impuesto sobre la Renta y declarar los ingresos que perciben de cualquier parte del mundo, independientemente de su origen.

A efectos fiscales, se puede considerar RESIDENTE FISCAL en España a quien permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español y que radique en España el núcleo principal y la base de sus intereses económicos y vitales (familiares), independientemente de que sea o no residente de forma oficial.

No Residentes (IRNR).

Los NO RESIDENTES deben igualmente pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por las rentas que obtengan por poseer un inmueble en España. Existen dos modalidades de tributación dependiendo de la procedencia de las rentas:

• Rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles: 24% sobre el rendimiento, a excepción de aquellos contribuyentes con residencia fiscal en algún país de la Unión Europea, Islandia y Noruega, en cuyo caso el tipo aplicable es del 19% (pudiéndose además deducir los gastos relacionados con el arrendamiento).
• Rentas derivadas de la utilización o disfrute directo del inmueble: 24% del 1,1% de la base imponible del inmueble (si la base imponible ha sido revisada o modificada y ha entrado en vigor durante el período impositivo o en los últimos 10 años), en caso contrario, los tipos aplicables serán: 24% del 2% de la base imponible del inmueble), a excepción de aquellos contribuyentes con residencia fiscal en cualquier país de la Unión Europea, Islandia y Noruega, en cuyo caso el tipo aplicable será del 19%.

Nota: En esta sección nos referimos al IRPF sobre el Rendimiento de Capital Inmobiliario. Resultará de aplicación una tributación diferente dependiendo de la procedencia de las rentas del contribuyente no residente.  

¿Qué es el Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) para los propietarios de una vivienda en el municipio de Marbella?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (también conocido como I.B.I.) se paga una vez al año y se calcula en función del valor catastral del suelo o base imponible asignada por la Agencia Tributaria española. El valor catastral tiene en cuenta tanto el valor del suelo como el valor de la construcción, según su categoría, ubicación y uso. Sobre dicho valor, cada Gobierno Local determina qué coeficiente hay que aplicar con respecto al I.B.I. En el caso de Marbella, el coeficiente aplicado es de un 0.76% (para el 2021) del valor catastral del inmueble, que casi siempre es muy inferior a su valor real de mercado.

Ejemplos: En 2023, el I.B.I. anual de un apartamento de 2 dormitorios en la Urbanización Marina Puente Romano, ubicada en primera línea de playa en pleno centro de la “Milla de Oro”, oscilaba entre 1.700 € y 2,000 € aproximadamente, mientras que una amplia vivienda unifamiliar junto a la playa en el corazón de la “Milla de Oro” pagaba aproximadamente 3.000 € de I.B.I.

¿Existe algún “Impuesto sobre el Patrimonio” aplicable a los propietarios de viviendas en el municipio de Marbella?

Hay que tener en cuenta el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que son complejos y dependen de las obligaciones fiscales del contribuyente, así como de los bienes que posea en España y, en algunos casos, en cualquier otra parte del mundo. Algunos tipos de bienes pueden estar exentos para el cálculo de la cuota tributaria, aunque nunca de la obligación de declararlos. Debido a la complejidad actual que entrañan estos impuestos, Panorama recomienda siempre consultar con su abogado sus circunstancias particulares y cuáles pueden ser sus obligaciones fiscales.

Tasa por Recogida de Basura

La Tasa por Recogida de Basura es aplicada por el Ayuntamiento dependiendo del inmueble y se abona cada 6 meses. Por un apartamento en Marbella, dicha tasa asciende aproximadamente a 180€ y por una vivienda unifamiliar a unos 300€ al año.

¿Y si quiero comprar una parcela y construir mi propia casa?

Siempre que la parcela esté ubicada en una urbanización o en una zona del Plan Municipal calificada para tal uso, ya se habrá concedido la licencia de obras para la construcción de una vivienda unifamiliar. No obstante, las normas de edificación, que varían considerablemente, fijan las dimensiones máximas permitidas para vivienda en función del tamaño de la parcela. Por consiguiente, antes de proceder a la compra del terreno, hay que asegurarse de que está permitido construir en él la vivienda por la que se ha optado.  Nuestro departamento de Atención al Cliente de Panorama estará encantado de proporcionarle una lista de arquitectos y constructores  y a su vez, organizar visitas a algunos de  los proyectos anteriores de cada uno para una buena comparación y análisis.

¿Existen servicios sanitarios estatales y de seguros médicos privados?

Marbella cuenta con uno de los Hospitales Regionales más nuevos, modernos y mejor equipados de España (Hospital Costa del Sol), además de una estupenda Clínica bien equipada con una amplia plantilla de médicos generales y especialistas.

Hay disponibles seguros médicos privados a través de diferentes compañías, como SANITAS. El coste oscila entre 30.-€ y 400.-€ por persona al mes, dependiendo de la edad e historial clínico. La Seguridad Social española permite ahora a los residentes de la UE acceder al sistema sanitario a través de un formulario especial (E-101). En el caso de los residentes que sean trabajadores por cuenta propia, empresarios o trabajadores por cuenta ajena, sus cotizaciones a la Seguridad Social le dan derecho automáticamente a acceder a los servicios del sistema sanitario español.

Notas:

Panorama considera que la información que antecede está actualizada y es correcta al momento de la fecha del presente, no obstante, dada su naturaleza, es información resumida que se ofrece únicamente a título orientativo y está sujeta a errores u omisiones.

Panorama siempre recomienda a los compradores o vendedores de inmuebles que consulten a abogados y asesores fiscales expertos.

¿Existe financiación disponible?

Las entidades bancarias españolas sí conceden financiación a los no residentes, no obstante, los criterios que ahora aplican son mucho más estrictos que antes. A un extranjero que solicite financiación y cumpla los requisitos para ello, es muy probable que se le conceda un préstamo hipotecario de hasta el 60% del precio oficial de tasación de la vivienda. No obstante, a dicho comprador se le exigirá que disponga de entre el 30% y el 35% de sus ingresos, tras el pago de impuestos y demás obligaciones de pago, para hacer frente al nuevo préstamo.

Las condiciones actuales imponen la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario al menos ante 2 o 3 entidades bancarias. Su agente inmobiliario y su abogado le resultarán de gran ayuda para dicho trámite, que puede durar entre tres semanas y casi dos meses desde que se presenta toda la documentación.

Lo que se recomienda es obtener el estudio y aprobación previa de hipoteca de un banco antes de negociar la compra, quedando entonces esta únicamente sujeta a la tasación, que suele tramitarse en un plazo de 10 días. Esto permite al comprador negociar por la propiedad que elija, sin tener que solicitar al vendedor un contrato de compraventa condicionado a la aprobación de hipoteca, puesto que el préstamo principal ya estaría prácticamente aprobado. Por lo general, los vendedores son reacios a reservar una propiedad con sujeción a este tipo de condición.

Un listado orientativo de la documentación exigida por los bancos españoles diferiría en realidad poco de lo exigido por los bancos de otros países, e incluiría:

• Declaración de la Renta de los dos últimos años.
• En caso de trabajador por cuenta ajena, las nóminas de los últimos 6 meses, así como acreditación de cualquier otro ingreso periódico. Si se trata de trabajador por cuenta propia, acreditación de los distintos medios de ingresos.
• Listado de los pagos ya existentes de amortización de préstamo hipotecario (en su caso).
• Desglose del total del activo y pasivo, certificados por un contable profesional.
• Copias de los extractos de cuentas bancarias del último año.
• Copias de Pasaportes / DNIs /NIEs.
• En cualquier caso, habrá que cumplimentar un formulario de solicitud de hipoteca, y algunas veces es necesario aportar otra documentación adicional, dependiendo del caso.

La documentación anteriormente indicada puede facilitarse en inglés, en la mayoría de las solicitudes, no obstante, si figura en cualquier otro idioma, deberá presentarse acompañada de su traducción jurada.

Panorama's Client Services Department, amongst many other useful services, helps with organising introductions to banks for mortgages on a regular basis for our buyer clients.

¿Hay informes técnicos disponibles?

Un informe técnico de la construcción, tal y como se entiende en Reino Unido, no es necesario en España para la obtención de un préstamo hipotecario. No obstante, es aconsejable cuando se compra una vivienda antigua. Los aspectos más comunes que deben comprobarse son el estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería, la impermeabilización, el tejado, etc. Estas comprobaciones, así como un estudio estructural completo, pueden ser realizadas por un arquitecto técnico español (aparejador) o, de hecho, por un ingeniero de la edificación colegiado británico. Los honorarios correspondientes correrían a cargo del potencial comprador.

El Departamento de Servicios al Cliente de Panorama ofrece, entre otros muchos servicios útiles, un servicio constante de ayuda para gestionar reuniones con los bancos y presentarles a nuestros clientes compradores para el estudio de préstamos hipotecarios.

¿Quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria en la compraventa de un inmueble?

Siempre es el vendedor quien paga la comisión de la agencia inmobiliaria, salvo que se pacte lo contrario con la agencia. Aunque el vendedor remunere a su agencia, el agente tiene la obligación ética de procurar que el comprador obtenga una justa relación calidad-precio; al fin y al cabo, el trabajo de un buen agente inmobiliario consiste en lograr que comprador y vendedor alcancen un buen acuerdo. Esto pone en relieve la importancia de trabajar con una agencia inmobiliaria de gran trayectoria y reputación. La agencia también tiene la obligación de asegurarse de que el título de propiedad se transmita libre de cargas y gravámenes.

¿Qué es una urbanización?

Una urbanización es una comunidad planificada que ha cumplido las normas de los distintos organismos gubernamentales con respecto al uso del suelo (residencial, comercial, zona deportiva, zonas verdes), y en cuanto a la prestación de un conjunto específico de servicios y un nivel mínimo de calidad en la construcción de carreteras, aceras, desagües, sistemas de alcantarillado, instalaciones de suministro eléctrico y abastecimiento de agua, etc.

Un promotor puede tardar hasta varios años en obtener la licencia para la promoción de un terreno, y ello le puede suponer varios millones de euros de gastos. La ventaja más evidente de ser propietario de una vivienda que pertenezca a una urbanización es el hecho de que el uso del suelo está estrictamente controlado. Si alguien decide construir una casa en una parcela de una zona de una urbanización destinada exclusivamente a viviendas unifamiliares, tiene garantizado por ley que en la parcela unifamiliar adyacente no podrá haber ni un bloque de apartamentos ni una granja de conejos.

¿Cuánto tiempo se puede permanecer en España como turista?

Los ciudadanos de la UE pueden permanecer en España indefinidamente. Para otros países, como Estados Unidos, no es necesario el visado, pero sí lo es en otros casos, dependiendo del país de origen y de la duración de la estancia. Cualquier no residente que permanezca 183 días o más, durante el año natural, en territorio español es considerado por la Agencia Tributaria residente a efectos fiscales.

¿Dónde puedo mandar al colegio a mis hijos?

En la zona hay varios colegios privados e internacionales de prestigio, incluyendo colegios de lengua principal española, pero también muchos colegios británicos, y algunos suecos, alemanes y franceses.

Lea nuestra guía completa sobre centros escolares en la zona de la Costa del Sol.

Para más información

Si te estás planteando comprar o vender un inmueble en los municipios de Marbella, Benahavís o Estepona y tienes alguna pregunta concreta sobre la que podamos ayudarte, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, sin compromiso alguno. Estaremos encantados de ayudarte.