La guía del comprador inmobiliario de Marbella

• Tabla de contenidos
• Navegar por el mercado inmobiliario de Marbella
• Elegir a un abogado
• Partir de una buena base
• La negociación
• El proceso de compra
• Depósito y seguro
• La escritura
• Costes para el comprador

Internet se ha convertido en la herramienta más útil y utilizada por los que planean comprar una propiedad y la búsqueda en la red es generalmente el primer paso que dan estos potenciales compradores. Una vez que el interesado encuentra propiedades que se ajustan a sus criterios en varias páginas, convendría preguntarse si, como paso siguiente, lo más acertado es empezar a ponerse en contacto con todos los agentes que publicitan esas propiedades, incluso si no los conoce, nunca ha oído hablar de ellos o incluso si dichas páginas no ofrecen suficiente información acerca de estos agentes.

La opción más recomendada, incluso mientras se siguen mirando propiedades en Internet, buscar, como prioridad, una agencia inmobiliaria cualificada y con experiencia que cuente con un amplio portfolio de viviendas que se ajustan a sus criterios. Hay varias agencias en Marbella que cumplen estos requisitos y muchas con excelente reputación, larga trayectoria, amplio conocimiento del producto y
de las zonas y que se adhieren estrictamente al código de ética de agentes inmobiliarios.

Además, al escoger una de estas agencias tendrá garantía de que le dedicarán todo el tiempo posible y sabrán exactamente cuáles son sus necesidades específicas, compartirán con usted su amplio conocimiento del mercado y propiedades similares que se hayan vendido recientemente y seguramente encontrarán la propiedad perfecta para usted. Si no llegaran a tener esa "propiedad perfecta” en su portfolio, seguramente la conseguirán a través de sus colegas u otras agencias colaboradoras con las que repartirán la comisión.

Panorama siempre recomienda elegir un abogado cualificado para que les represente y a un asesor fiscal en España para que se ocupe de los asuntos impositivos. Una vez que haya decidido comprar una propiedad aquí, es aconsejable y muy útil que concierte una cita con algún abogado mientras esté de visita en Marbella, aunque aún no haya encontrado su propiedad ideal, ya que si comienza las negociaciones para la compra estando en su país de origen le va a resultar más difícil escoger un abogado a distancia.

Esencial hoy en día para comprar una propiedad en España es el cumplimiento del protocolo AML (antiblanqueo de capitales), necesario para abrir una cuenta bancaria, contratar a un abogado, y también a agentes, con el fin de identificarle y demostrar el origen legal de los fondos destinados a la compra. Para los ciudadanos de la Unión Europea, este procedimiento es sencillo en la mayoría de los casos, pero para los ciudadanos de Europa del Este o de Oriente Medio puede llevar, en algunos casos, muchas semanas. Por lo tanto, si sabe que va a comprar una vivienda, es mejor que se ponga manos a la obra cuanto antes.

Contar con un abogado, número de NIE (Número de Identidad de Extranjero en España) y cuenta bancaria española supondrá muchas ventajas para el comprador, ya que si su oferta es aceptada podrá entregar el depósito inmediatamente, pues ya se habrá ocupado de los requisitos básicos.

Un buen agente será de muchísima ayuda durante el proceso de negociación de la compra de la propiedad de su interés. Es importante recordar que si su oferta es demasiado baja no captará el interés del vendedor y hasta podría resultar contraproducente. Una oferta bien detallada generalmente llama la atención de un vendedor.

Recomendamos cubrir todos los puntos de una sola vez en lugar de ir negociando poco a poco. En la medida de lo posible presente su oferta por escrito (por supuesto sujeta a los términos del contrato). Los puntos que deben tenerse en cuenta no son solamente el precio, sino también la cantidad a desembolsar para el depósito y la fecha de la entrega del mismo, la fecha estipulada para el cierre de la operación, lo que se entiende que está incluido dentro del precio (por ejemplo muebles y accesorios en su caso), y un punto que generalmente suele dejarse de lado: que todos los electrodomésticos y demás aparatos eléctricos y electrónicos estén en perfecto funcionamiento. Asimismo, aconsejamos que, si tiene otra propiedad de su interés a la vista, le informe de esto al vendedor.

Puede, a su vez, consultar con su abogado durante el proceso de negociación para asegurarse de que todas las condiciones de la oferta cumplen con los criterios legales, y en algunas ocasiones, los abogados intervendrán en negociaciones más complejas.

En realidad, el proceso de adquisición de propiedades en España es bastante sencillo. La “última palabra” acerca de la situación legal de un bien inmueble la tiene el Registro de la Propiedad, ya que informará inmediatamente de si la propiedad está libre de gravámenes y deudas o no. Normalmente, y si no se ha abonado de entrada el precio total de la venta, se redacta un contrato de compraventa privado, en el cual quedan reflejados todos los datos y detalles de la operación – los datos registrales de la propiedad, precio de compra, forma de pago, fecha límite para escriturar, fecha de entrega, etc. Al firmarse este contrato privado se hace entrega de un depósito, cantidad que varía considerablemente de acuerdo con los términos de la venta y la fecha límite para escriturar.

Generalmente, si el plazo para cerrar la operación es de 30 a 60 días, el depósito sería el 10% del precio total acordado.

Las propiedades de obra nueva, lógicamente, se pagan durante el período de construcción y todos los pagos a cuenta que se realicen antes de la terminación de la obra deben estar avalados, según la LEY 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), por una entidad bancaria o aseguradora: si la propiedad no está terminada en la fecha estipulada, el comprador tiene derecho a reclamar el dinero abonado más los intereses legales que se deban aplicar. Asimismo, esta ley obliga al promotor inmobiliario a contratar un seguro de DIEZ AÑOS por cualquier defecto que hubiera en la construcción, siendo el comprador el beneficiario de dicho seguro.

Cuando se haya abonado el precio total de la compra, el vendedor emitirá la escritura de compraventa libre de gravámenes y deudas a favor del comprador. Esta escritura se firmará ante notario, luego se enviará a una oficina de la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de transmisiones si la propiedad es una reventa o de segunda mano, o bien el impuesto de actos jurídicos documentados si se compra directamente del promotor. Luego se presentará en el Registro de la Propiedad para ser inscrita. En el momento de la elaboración de la escritura, se hace una inscripción provisional en el Registro de la Propiedad.

Los costes oficiales totales relacionados con la compra de una propiedad residencial acabada representan alrededor del 10-11% en el caso de las propiedades de reventa, o bien alrededor del 6% para propiedades nuevas si se paga el IVA, más los honorarios del abogado.

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