Häufig gestellte Fragen zum Kauf, Besitz und Verkauf einer Immobilie in Marbella

• Inhaltsverzeichnis
• Rechtliche Formalitäten und Transaktionskosten
• Steuern
• Sonstiges

Welche Notar- und Grundbuchgebühren fallen für Käufer in Spanien an?

Die Notargebühren können bis etwa 1.750 € betragen, obwohl die Kosten je nach Zahl der Seiten oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde steigen (zum Beispiel, beim Protokollieren einer Satzung oder bei Ratenzahlung, nur teilweise fertiggestellte Immobilie, etc.). Zum Beispiel, die Notargebühren für ein Apartment im Wert von € 300.000 betragen etwa € 546; während die Notargebühren für ein Eigentumsobjekt im Wert von € 600.000, ca. € 678 betragen. Liegt der Wert der gekauften Immobilie noch über dem oben genannten, so steigen die Notargebühren geringfügig. Die Höhe der Eintragungsgebühren im Grundbuchamt hängen auch von der Komplexität der Übertragung ab. Um beispielsweise ein Apartment dessen Kaufpreis 600.000 € ist und das ohne Hypothek gekauft wurde, auf den Namen einer einzelnen Person eintragen zu lassen, fallen Kosten von rund 300 € an. Soll eine Wohnung, deren Kaufpreis gleich hoch ist und die mithilfe einer Hypothek erworben wurde, auf den Namen zweier Personen eingetragen werden, so belaufen sich die Kosten beim Grundbuchamt auf ca. 800 €.

Welche sonstigen Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie im Raum Marbella an?

Immobilien aus zweiter Hand.

Grunderwerbssteuer (I.T.P.) Seit dem 28. April 2021 hat die Regionalregierung von Andalusien die Grunderwerbssteuer dauerhaft auf einen pauschalen Satz von 7 % gesenkt, der vom Käufer für den Erwerb von Immobilien (Häuser, Wohnungen, Grundstücke, Geschäftsräume, Garagen) zu entrichten ist, sofern der Verkäufer kein Bauträger ist oder normalerweise im Bereich des Wiederverkaufs von Immobilien tätig ist (Befreiung von der Mehrwertsteuer).
Ermäßigte Grunderwerbssteuer von 2% für Immobilienunternehmen oder -händler, die Immobilien zum Wiederverkauf erwerben und innerhalb von 5 Jahren verkaufen.

Die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % und die Stempelgebühr (A.J.D: Actos Jurídicos Documentados, für die notarielle Beglaubigung von Dokumenten, die nur beim Verkauf von Grundstücken und neuen Immobilien zu entrichten ist) wurden ebenfalls auf 1,2% gesenkt - für jedes HAUS oder WOHNUNG oder GARAGE, die an eine Wohnung angebaut ist, wenn der Verkäufer ein Bauträger, Projektträger oder Gewerbetreibender für ganz neue Immobilien ist.
 

Neubauten

21% Mehrwertsteuer und 1,2% Stempelgebühr (A.J.D.: Actos Jurídicos Documentados, für die notarielle Beglaubigung von Dokumenten, die nur beim Verkauf von Grundstücken und neuen Immobilien zu entrichten ist) für GRUNDSTÜCKE, GEWERBLICHE OBJEKTE oder GEWERBLICHE GARAGENSTELLPLÄTZE, wenn der Verkäufer ein Bauträger, Projektträger oder Gewerbetreibender ist. Dies gilt praktisch für alle NEU BEBAUTEN GRUNDSTÜCKE und NEU GEBAUTEN GEWERBLICHEN OBJEKTE. Dies gilt nur für den Wiederverkauf von Immobilien, wenn der Verkäufer in eine der oben genannten Kategorien fällt.

Welche rechtlichen Formalitäten und Kosten sind mit dem Kauf einer Immobilie in Marbella verbunden?

Panorama empfiehlt immer, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung und einen qualifizierten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuziehen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Das “letzte Wort” im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang an einer Immobilie hat das Grundbuchamt, das unverzüglich Auskunft darüber erteilen wird, ob der Verkäufer lastenfreies Eigentum an der fraglichen Immobilie hat. In den meisten Fällen, d.h., sofern nicht eine sofortige Barzahlung des Gesamtkaufpreises erfolgt, wird zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen, in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Hierzu gehören die genaue rechtliche Beschreibung des Kaufgegenstandes, die Festlegung des Kaufpreises sowie der Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie des Zeitpunktes der Übergabe der Kaufsache, etc. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrages wird stets eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 60 Tagen ist eine Anzahlung von 10% des vereinbarten Kaufpreises üblich.
Noch nicht fertiggestellte Neubauten werden natürlich über die Bauperiode hin bezahlt und alle Anzahlungen müssen gemäß LOE 38/1999 (Bauordnungsgesetz) von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt werden. Wenn die Immobilie nicht zu einem bestimmten Datum fertiggestellt ist, hat der Käufer das Recht die gezahlten Gelder plus rechtsgültiger Zinsen zurückzuverlangen. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten der Käufer bezüglich aller möglicher elementare Bauschäden abzuschließen.

Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird der Verkäufer die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) frei von Lasten und Zurückbehaltungsrechten für den Käufer erstellen. Der Vertrag wird von einem spanischen Notar beurkundet. Vor dort aus wird sie zu den Steuerbehörden weitergeleitet, wo die Übertragungssteuer festgesetzt wird, sollte es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand handeln. Wird die Immobilie direkt vom Bauunternehmer verkauft fällt eine Stempelgebühr an. Anschließend wird die Urkunde dem Grundbuchamt zur Einschreibung vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumsüberganges wird sofort vorgenommen.

Was sind die wichtigsten Steuern, die für Immobilienbesitzer im Raum Marbella anfallen?

• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (PlusValía Municipal).
• Kapitalertragssteuer(Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias) und Einbehalte.
• Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta).
• Jährliche Grundsteuer(IBI).
• Vermögenssteuer.
• Müllabfuhr(Basura).

Was ist die Gemeindesteuer auf den Mehrwert (Plusvalía Municipal) und wer zahlt sie?

Es handelt sich um eine "Mehrwert"-Steuer, die nur auf dem Anstieg des Indexwertes des Grundstücks vom vorherigen Kauf (des Verkäufers) bis zum jetzigen Verkauf beruht. Bei Wohnungen oder Stadthäusern handelt es sich in der Regel nicht um einen nennenswerten Betrag - meist weniger als 1000 € für eine Wohnung oder ein Stadthaus, das zuletzt vor fünf oder sechs Jahren den Besitzer gewechselt hat -, bei Villen mit großen Grundstücken kann er jedoch höher sein.
Diese Steuer fällt naturgemäß dem Verkäufer zu, der für ihre Zahlung verantwortlich ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Da es bei der Berechnung dieser Steuer mehrere variable Faktoren gibt, insbesondere die Dauer des Eigentums an der Immobilie, kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf überprüft werden.
Die offiziellen Gesamtkosten für den Erwerb einer bebauten Wohnimmobilie dürften sich auf etwa 9-10% für wiederverkaufte Immobilien bzw. auf etwa 12% für neue Immobilien belaufen, wenn die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis gezahlt wird, zuzüglich der Anwaltskosten.

Was zahlen Verkäufer in der Region Marbella an Kapitalertragssteuer und was ist ein Nicht-Residenten-Einbehalt?

Die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Immobilien für Nicht-Residenten wird auf 19 % festgesetzt und ist auf die Gewinne zu zahlen, die aus der Differenz des Immobilienwerts zwischen dem Jahr des Kaufs (Kaufpreis plus Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten) erzielt werden, basierend auf der genehmigten jährlichen prozentualen Steigerung des gesetzlich festgelegten Basiswerts.
Alle nicht ansässigen Verkäufer, unabhängig davon, wann sie die Immobilie erworben haben, unterliegen einem Einbehalt von 3 % des Verkaufspreises, den der Erwerber im Namen des Verkäufers und unter Vorlage eines Formulars 211 an das Finanzamt abführt, wobei dieser Betrag für den Verkäufer als Abschlagszahlung auf die Steuerschuld für die aus dieser Übertragung stammenden Einkünfte gilt. Daher wird der Erwerber dem nicht ansässigen Verkäufer eine Kopie des Formulars 211 aushändigen, mit dem die Eintragung des Einbehalts vorgenommen wird, damit dieser diesen Betrag von der sich aus den Einkommenserklärungen ergebenden Steuerschuld abziehen kann. Wenn der einbehaltene Betrag die Steuerschuld übersteigt, können Sie eine Erstattung des Überschusses erhalten.

Muss ich in Spanien eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn ich ein Haus in der Region Marbella besitze?

Residenten (IRPF).

RESIDENTE in Spanien müssen Einkommenssteuer zahlen und ihr weltweit erzieltes Einkommen erklären, unabhängig von dessen Quelle.

Für Steuerzwecke kann man als STEUERLICHER RESIDENT in Spanien betrachtet werden, wenn man sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält und die wichtigsten wirtschaftlichen und lebensnotwendigen (familiären) Interessen in Spanien hat, unabhängig davon, ob man offiziell ansässig ist.

Nicht Residenten (IRNR).

NICHT-RESIDENTEN müssen auch Einkommensteuer (IRNR) auf Einkünfte aus dem Besitz von Immobilien in Spanien zahlen. Je nach Quelle gibt es zwei Arten der Besteuerung:

• Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien: 24 % auf die Erträge, mit Ausnahme der Steuerpflichtigen mit steuerlichem Wohnsitz in einem Land der Europäischen Union, Island und Norwegen, für die ein Satz von 19 % gilt (und die auch die mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen können).
• Abgeleiteter Vorteil aus der Eigennutzung von Immobilien: 24 % von 1,1 % des steuerpflichtigen Werts der Immobilie (wenn der steuerpflichtige Wert revidiert oder geändert wurde und während des Steuerzeitraums oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen in Kraft getreten ist), andernfalls gelten die folgenden Sätze: 24 % von 2 % des steuerpflichtigen Werts der Immobilie), mit Ausnahme der Steuerpflichtigen mit steuerlichem Wohnsitz in einem Land der Europäischen Union, Island und Norwegen; in diesem Fall beträgt der anwendbare Satz 19 %.

Hinweis: Wir beziehen uns hier auf die Vermögenseinkommensteuer. Je nach Quelle des Einkommens von Nicht-Residenten gelten unterschiedliche Steuersätze.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer (I.B.I.) für Immobilieneigentümer in Marbella und Umgebung?

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Landes als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll. Im Falle von Marbella ist die angewandte Formel bzw. der Prozentsatz 0.76 % (2021) des Eigentumssteuerwertes, der fast immer niedriger liegt als der tatsächliche Marktwert.
Beispiele: Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Strand-Wohnkomplex von Marina Puente Romano, das also im Herzen der Goldenen Meile liegt, zahlte man im Jahr 2021 zwischen ca. 1.700€ und 2.000€ Gemeindesteuer. Für eine große alleinstehende Villa, direkt am Strand, auch wieder im Herzen der Goldenen Meile gelegen, zahlte man ungefähr 3.000€ Gemeindesteuer.

Gibt es eine "Vermögenssteuer" für Personen, die in der Region Marbella Immobilien besitzen?

Es gibt Vermögens- und Solidaritätssteuern, die komplex sind und von den steuerlichen Verpflichtungen des Steuerpflichtigen sowie von seinem Vermögen in Spanien und in einigen Fällen weltweit abhängen. Bestimmte Arten von Vermögenswerten können bei der Berechnung der Steuerschuld ausgenommen werden, jedoch niemals von der Verpflichtung, sie zu deklarieren. Aufgrund der derzeitigen Komplexität dieser Steuern empfiehlt Panorama immer, mit Ihrem Anwalt über Ihre besondere Situation und Ihre möglichen Steuerpflichten zu sprechen.

Müllabfuhrgebühr.

Die Müllabfuhr wird von der Stadtverwaltung je nach Immobilie berechnet und ist alle 6 Monate zu zahlen. Für eine Wohnung in Marbella beträgt die Müllabfuhr etwa 180 € und für eine Villa etwa 300 € pro Jahr.

Was ist, wenn ich ein Grundstück kaufen und mein eigenes Haus bauen möchte?

Wenn das Grundstück in einer Urbanisation oder in einem Gebiet liegt, das im Stadtplan für eine solche Nutzung vorgesehen ist, wurde bereits eine Baugenehmigung für den Bau eines Einfamilienhauses erteilt. Die Bauvorschriften, die sehr unterschiedlich sind, geben jedoch die zulässige Größe der Villa in Abhängigkeit von der Größe des Grundstücks vor. Daher sollte man sich vor dem Grundstückskauf vergewissern, dass man sein Wunschhaus darauf errichten darf. Panorama stellt Ihnen gerne eine Liste zweisprachiger Architekten zur Verfügung und organisiert Besichtigungen einiger ihrer bisherigen Arbeiten.

Gibt es medizinische Einrichtungen und Krankenversicherungen?

Marbella verfügt über das neueste, modernste und am besten ausgestattete Regionalkrankenhaus Spaniens (Hospital Costa del Sol) sowie über eine gut ausgestattete Klinik mit einer großen Auswahl an Allgemeinmedizinern und Fachärzten.
Private Krankenversicherungen sind über verschiedene Gruppen wie SANITAS erhältlich. Diese kann je nach Alter und Gesundheitszustand zwischen 30 € und 400 € pro Person und Monat kosten. Das spanische Sozialversicherungssystem ermöglicht EU-Bürgern jetzt den Zugang zum Gesundheitsnetz über ein spezielles Formular (E-101). Selbstständige, Unternehmenseigentümer und Arbeitnehmer haben mit ihren Sozialversicherungsbeiträgen automatisch Anspruch auf Zugang zum spanischen Gesundheitsnetz.

Anmerkungen:

Panorama geht davon aus, dass die vorstehenden Informationen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments aktuell und korrekt sind. Sie sind jedoch naturgemäß verkürzt und sollen nur als Leitfaden dienen, wobei Fehler oder Auslassungen vorbehalten sind.

Panorama empfiehlt Käufern oder Verkäufern von Immobilien stets, qualifizierte Rechtsanwälte und Steuerberater zu konsultieren.

Ist eine Finanzierung möglich?

Spanische Banken gewähren Nicht- Residenten zwar Finanzierungen, aber ihre Kriterien sind viel strenger als früher. Ein qualifizierter ausländischer Antragsteller kann davon ausgehen, dass ein Hypothekendarlehen in Höhe von bis zu 60 % des offiziellen Schätzpreises der Immobilie genehmigt wird. Allerdings muss der Käufer nachweisen, dass zwischen 30 und 35 % seines verfügbaren Nettoeinkommens nach Steuern und nach Abzug anderer Hypothekenverpflichtungen für die Bedienung des neuen Kredits zur Verfügung stehen.
Nach den derzeitigen Bedingungen ist es notwendig, mindestens zwei oder drei Banken zu haben, bei denen man sich bewerben kann. Ihr Makler und Ihr Anwalt können bei diesem Verfahren, das zwischen drei Wochen und fast zwei Monaten nach Einreichung aller Unterlagen dauern kann, sehr hilfreich sein.
Empfehlenswert ist es, sich vor den Kaufverhandlungen bei einer Bank zu qualifizieren, die dann nur noch die Bewertung vornimmt, die in der Regel innerhalb von 10 Tagen durchgeführt werden kann. Auf diese Weise kann der Käufer über die Immobilie seiner Wahl verhandeln, ohne den Verkäufer um einen Kaufvertrag bitten zu müssen, der von der Genehmigung der Hypothek abhängt, da das Grunddarlehen schon fast genehmigt ist. Verkäufer zögern im Allgemeinen, eine Immobilie unter dieser Art von Bedingung zu reservieren.
Die von den spanischen Banken geforderten Unterlagen unterscheiden sich nicht wesentlich von denen, die von Banken in anderen Ländern verlangt werden, und umfassen:

• Die Steuererklärungen von zwei Jahren.
• Wenn Sie ein Gehalt beziehen, die Gehaltsabrechnungen der letzten 6 Monate sowie Nachweise über sonstige regelmäßige Einkünfte. Wenn Sie Inhaber eines Unternehmens sind, den Nachweis über Ihre verschiedenen Einkünfte.
• Eine Liste Ihrer aktuellen monatlichen Hypothekenzahlungen (falls Sie welche haben).
• Eine von einem Steuerberater bestätigte Aufstellung der gesamten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten einer Person.
• Kopien der Bankkontoauszüge eines Jahres.
• Kopien Ihres Reisepasses.
• In jedem Fall ist ein Hypothekenantrag auszufüllen, und manchmal sind je nach Fall zusätzliche Unterlagen erforderlich.

Die oben genannten Dokumente können bei den meisten Anträgen in englischer Sprache eingereicht werden. Sind diese Dokumente jedoch in einer anderen Sprache, müssen sie offiziell ins Spanische übersetzt werden.

Neben vielen anderen nützlichen Dienstleistungen hilft die Abteilung Client Services von Panorama unseren Kunden regelmäßig bei der Vermittlung von Hypotheken an Banken.

Gibt es technische Erhebungen?

Ein Gebäudegutachten, wie es im Vereinigten Königreich üblich ist, ist in Spanien für Hypothekenzwecke nicht erforderlich. Sie ist jedoch ratsam, wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen. Zu prüfen sind in der Regel der Zustand der Sanitär- und Elektroinstallationen, die Wasserdichtigkeit, die Dacheindeckung usw. Diese Überprüfungen sowie eine vollständige strukturelle Untersuchung können von einem spanischen technischen Architekten(aparejador) oder auch von einem qualifizierten britischen Chartered Surveyor durchgeführt werden. Die anfallenden Gebühren gehen zu Lasten des potenziellen Käufers.

Wer zahlt die Maklergebühren beim Verkauf einer Immobilie?

Der Verkäufer zahlt immer die Maklergebühren, es sei denn, Sie haben mit Ihrer Agentur eine andere Vereinbarung getroffen. Auch wenn der Verkäufer sein Maklerbüro vergütet, hat der Makler die ethische Verpflichtung, dafür zu sorgen, dass der Käufer ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis erhält, und letztendlich besteht die Aufgabe eines guten Maklers darin, Käufer und Verkäufer in Harmonie zusammenzubringen. Dies zeigt, wie wichtig es ist, mit einem etablierten Maklerbüro zusammenzuarbeiten, das einen guten Ruf genießt. Das Maklerbüro ist auch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Eigentumsurkunde für die Immobilie frei von allen Pfandrechten und Belastungen übergeben wird.

Was ist eine Urbanisierung?

Eine Urbanisation ist eine geplante Gemeinschaft, die die Standards der verschiedenen Regierungsbehörden in Bezug auf die Nutzung des Geländes (Wohn-, Gewerbe-, Sport- und Grünflächen) sowie die Bereitstellung einer bestimmten Anzahl von Dienstleistungen und eines Mindestmaßes an Qualität beim Bau von Straßen, Gehwegen, Kanalisation, Strom- und Wasseranlagen usw. erfüllt. Die Erlangung einer Genehmigung für die Erschließung eines Grundstücks kann für einen Bauträger mehrere Jahre und mehrere Millionen Euro an Kosten bedeuten. Der offensichtlichste Vorteil für den Eigentümer eines Grundstücks innerhalb einer Urbanisation ist die Tatsache, dass die Bodennutzung streng kontrolliert wird. Entscheidet man sich für den Bau eines Hauses auf einem Grundstück in einem Teil einer Urbanisation, der ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen ist, so ist gesetzlich sichergestellt, dass auf dem angrenzenden Einfamilienhausgrundstück weder ein Mehrfamilienhaus noch eine Kaninchenzucht errichtet werden kann!

Wie lange kann ich als Tourist in Spanien bleiben?

EMitglieder der Europäischen Union können sich unbegrenzt in Spanien aufhalten. Ein Visum ist nicht mehr erforderlich für Zugehörige bestimmter Länder, wie z.B. für Bürger der USA. In anderen Fällen wird ein solches jedoch weiterhin gefordert. Die Höchstdauer des Aufenthaltes ist vom Herkunftsland abhängig. Ein nicht hier Ansässiger, der sich 186 Tage oder länger pro Kalenderjahr in Spanien aufhält ist von den Steuerbehörden ein Ansässiger hinsichtlich der Besteuerung.

Wo kann ich meine Kinder zur Schule schicken?

Es gibt viele internationale Schulen in diesem Gebiet, wie z. B. eine in Sotogrande, die wöchentliche Unterkunfts- und Verpflegungsmöglichkeiten anbietet. Schüler werden auf Englisch unterrichtet und ein breit gefächerter Lehrplan vom General Certificate of Secondary Education bis zur A-Level (Abitur) oder der International Baccalaureate wird angeboten.

Lesen Sie hier unseren vollständigen Leitfaden für Schulen an der Costa del Sol.

Für weitere Informationen

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie in den Regionen Marbella, Benahavis oder Estepona zu kaufen oder zu verkaufen, und weitere spezifische Fragen haben, bei denen wir Ihnen helfen können, nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.