Leitfaden für Käufer von Marbella-Immobilien

• Inhaltsverzeichnis
• Navigieren auf dem Immobilienmarkt von Marbella
• Die Wahl des Rechtsanwalts
• Grundlegende Dinge im Voraus erledigen
• Kaufverhandlungen
• Die Kaufabwicklung
• Anzahlung und Versicherung
• Eigentumsurkunde
• Kosten für den Erwerb von Immobilien

Das Internet ist mittlerweile das bei Weitem nützlichste Instrument für die Immobiliensuche geworden, und üblicherweise besteht der erste Schritt eines jeden potenziellen Käufers darin, verschiedene Objekte im World Wide Web zu suchen. Aber sobald man ein paar interessante Angebote gefunden hat, stellt sich hier die Frage, ob es immer richtig ist einen Makler zu kontaktieren der dieses Objekte anbietet, und Besichtigungstermine zu vereinbaren. Makler, die Sie nicht kennen und von denen Sie vielleicht noch nie etwas gehört haben. Makler, die sich eventuell auf ihrer Homepage nicht einmal korrekt identifizieren.

Eine Option, über die es sich nachzudenken lohnt, wäre, parallel zur Internetrecherche zuerst einmal herauszufinden, welche der Makleragenturen, wirklich für eine Zusammenarbeit qualifiziert sind. In Marbella gibt es mehrere sehr gute Agenturen mit hervorragendem Ruf, langer Erfahrung und sehr guten Kenntnissen über die lokalen Verhältnisse und Angebote, und die sich zudem strikt an die ethischen Grundsätze des Maklergeschäfts halten. Wenn Sie sich für eine solche Agentur entscheiden, haben Sie ausserdem die Gewissheit, dass diese alle Hebel in Bewegung setzen wird, um Ihnen die notwendige Zeit zu widmen, Sie kennenzulernen und Ihre Vorstellungen so genau wie möglich herauszufinden. Soweit möglich, wird ein guter Makler seine Marktkenntnisse mit Ihnen teilen und kürzlich erfolgte vergleichbare Verkäufe zu Rate ziehen, und auf diese Weise hoffentlich genau das für Sie finden, was Ihnen vorschwebt. Wenn ein guter Makler kein für Sie geeignetes Objekt im eigenen Portefeuille haben sollte, wird er Kollegen anderer Agenturen kontaktieren und auf der Basis einer geteilten Provision mit diesen zusammenarbeiten.

Panorama empfiehlt stets, dass Käufer einer Immobilie in Spanien sich einen qualifizierten Anwalt suchen, der sie vertritt, sowie einen Finanzberater, der sich um die steuerlichen Dinge kümmert. Sobald Sie den Beschluss gefasst haben, hier eine Immobilie zu kaufen, kann es extrem nützlich sein, bereits vorab während Ihres Aufenthalts in Marbella einen Anwalt zu kontaktieren, auch wenn Sie noch nicht Ihr Traumhaus gefunden haben. Denn eventuell müssen Sie Verkaufsverhandlungen führen, nachdem Sie wieder in Ihrem Heimatland sind, und es ist eindeutig schwieriger, aus der Entfernung einen guten Anwalt zu finden als vor Ort.

Die Position eines Käufers oder einer Käuferin lässt sich bei Kaufverhandlungen schon allein dadurch stärken, dass er oder sie einen Anwalt, eine NIE-Nummer (Steuernummer für Ausländer in Spanien) und ein Bankkonto hat. Das versetzt ihn / sie in die Lage, sofort eine Anzahlung zu leisten, sofern das Kaufangebot akzeptiert wird. Um all die anderen Details wird sich gekümmert.

Ein guter Makler wird Ihnen auch beim Verhandeln des Kaufpreises sehr hilfreich zur Seite stehen. Man darf nie vergessen, dass ein zu niedriges Angebot Ihrerseits beim Verkäufer auf wenig Interesse stossen wird, und sich dann kontraproduktiv auswirken kann.

Ein klar formuliertes Angebot wird im Allgemeinen das Interesse des Verkäufers wecken. Wir empfehlen, alle Verhandlungspunkte von Anfang an mit einzubeziehen, anstatt Stück für Stück zu verhandeln. Unterbreiten Sie wenn möglich ein schriftliches Angebot, (das natürlich bei einem Zustandekommen des Geschäfts vertraglich festgelegt werden muss). Nicht nur der Preis muss angegeben werden, sondern auch die Höhe der Anzahlung sowie der Zeitpunkt, an dem Sie diese leisten können sowie das mögliche Datum für den vertraglichen Abschluss. Sie sollten auch angeben, was Ihrer Meinung nach im Preis enthalten sein sollte (z.B. Möbel oder Ausstattung). Ein Punkt, der oft vernachlässigt wird: Alle technischen Geräte und Installationen sollten in gutem und funktionsfähigem Zustand sein. Und wenn Sie noch eine weitere Immobilie zur Auswahl haben, sollten Sie den Verkäufer darüber in Kenntnis setzen.
Ihr Anwalt kann auch während der Verhandlungen zurate gezogen werden, um sicherzugehen, dass alle gesetzlichen Kriterien im Angebot eingehalten werden. Bei komplizierteren Verhandlungen kann der Anwalt auch aktiv eingreifen und helfen.

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist eigentlich ein recht unkomplizierter Vorgang. Das „letzte Wort“ in Bezug auf die Inhaberschaft einer Immobilie hat das Grundbuchamt. Dort erhält man sofort die Auskunft, ob der Verkäufer die Immobilie schuldenfrei und ohne sonstige Belastungen besitzt. Sofern der Kaufpreis nicht sofort und in voller Höhe bezahlt wird, wird meist ein privater Kaufvorvertrag unterzeichnet, in dem alle Details bereits festgelegt werden: die Beschreibung des Kaufobjekts, der Preis, die Zahlungsmodalitäten, Datum der notariellen Unterschrift, Datum der Eigentumsübergabe, etc. Bei Unterzeichnung des Privatvertrags wird eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, die je nach den vertraglichen Vereinbarungen stark variieren kann.

Üblich sind 10% Anzahlung des vereinbarten Preises, wenn der Abschluss für die nächsten 30 bis 60 Tage festgesetzt wird. Für Neubauten, die noch nicht fertig gestellt sind, wird der Kaufpreis in mehreren Raten während der Bauphase bezahlt. Alle Akontozahlungen müssen gemäß Gesetz 38/1999 durch eine Bank oder eine Versicherungsgesellschaft verbürgt sein: Sollte das Objekt zu einem festgelegten Datum nicht fertig gestellt sein, hat der Käufer das Recht, die bezahlten Summen zuzüglich Zinsen zurückzufordern. Zusätzlich verpflichtet ein weiteres Gesetz den Bauherrn für den Käufer eine 10-Jahres-Versicherung für eventuelle Baumängel abzuschließen.

Sobald der gesamte Kaufpreis bezahlt ist, wird der Verkäufer die notarielle Eigentumsurkunde (oder "escritura" auf Spanisch) auf den Namen des Käufers ausstellen, aus welcher auch hervorgeht, dass die Immobilie lastenfrei ist. Dieser Titel wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet, geht dann ans Finanzamt, wo die Übertragungssteuer errechnet wird (sofern es sich um eine Immobilie handelt, die zum wiederholten Mal den Eigentümer wechselt), bzw. die Stempelgebühr, wenn das Objekt direkt vom Bauunternehmer verkauft wird. Abschließend wird es dem Grundbuchamt zur Umschreibung vorgelegt. Eine provisorische Eintragung im Grundbuchamt erfolgt sofort nach Ausstellung des notariellen Titels.

Die offiziellen Gesamtkosten, die mit dem Erwerb einer Wohnimmobilie einhergehen, sollten
zwichen 10 und 11% bei Immobilien aus zweiter Hand liegen, bzw. bei ca. 12% im Falle von
Neubauten, wenn die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis bezahlt warden. Dazu kommen noch die Anwaltsgebühren.

oder

plus