Leitfaden für Verkäufer von Marbella-Immobilien

Marbella ist keine Großstadt wie London, Madrid oder New York mit einem eigenen Markt im Umkreis von 50 Kilometern um das Zentrum. Stattdessen handelt es sich um eine kleine Stadt mit einem überwiegend sekundären Wohnungsmarkt und einem über ganz Europa und die Welt verstreuten Käuferkreis - eine subtile, aber wichtige Nuance.

Die meisten Käufer suchen hier keinen Hauptwohnsitz, sondern einen Zweit- oder sogar einen Drittwohnsitz. So decken Marbellas Immobilien weniger ein grundlegendes Bedürfnis ab als vielmehr eine Nachfrage nach Luxus, bei dem die Menschen nicht auf der Suche sind nach Immobilien in der Nähe von beruflichen Einrichtungen, sondern eher nach der Lebensqualität, die eine Immobilie ihnen bieten kann. Ein Merkmal eines Zweitwohnungsmarktes ist daher, dass der Verkauf von besonders luxuriösen Immobilien längere Zeit in Anspruch nehmen kann, obwohl unserer Erfahrung nach die Zeitspanne wesentlich kürzer ist, wenn Käufer und Verkäufer ernsthafte Absichten haben.

• Inhaltsverzeichnis
• Den Ausgangspreis festlegen
• Vermeiden Sie die Angabe eines "Nettopreises"
• Alleinvertretung oder nicht?
• Provisionssätze
• Häufige Kommentare von Verkäufern
• Weitere Tipps für den Verkauf Ihrer Immobilie

Das Wichtigste ist, eine „Verkaufsstrategie“ zu entwickeln, und deren Herzstück ist der Ausgangspreis. Mit anderen Worten: Wenn Sie einen zu hohen Preis für Ihre Immobilie verlangen, werden viele Interessenten sich gar nicht erst die Mühe machen, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Wenn Sie aber zu wenig verlangen, verschenken Sie schlichtweg Ihr Geld.

Ein angemessener Verkaufspreis ist womöglich das Wichtigste bei der Kunst, Immobilien zu verkaufen, und sollte das Ergebnis oder die Folge einer gründlichen Marktforschung sein.

Begnügen Sie sich nicht mit einem Preis, den Sie gerne hätten, sondern finden Sie den wahren Marktwert heraus, wobei zu beachten ist: Welche Verkäufe von ähnlichen Immobilien sind bereits getätigt worden, und zu welchem Preis? Was verlangen andere Eigentümer für ähnliche Objekte?

Je einzigartiger eine Immobilie ist, desto höher darf der Ausgangspreis sein, den ein Verkäufer aufrufen kann, und desto gefestigter kann er bei den Verhandlungen auftreten. Und je weniger speziell eine Immobilie ist, desto wahrscheinlicher muss ein Verkäufer der Tatsache ins Auge sehen, dass es ein großes Angebot ähnlicher Objekte auf dem Markt gibt, so dass der Preis wettbewerbsfähig sein muss.

Ein angemessener Verkaufspreis ist womöglich das Wichtigste bei der Kunst, Immobilien zu verkaufen, und sollte das Ergebnis oder die Folge einer gründlichen Marktforschung sein.
- Katika Clover -

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, rufen Sie uns an unter +34 952 774 266 oder schreiben Sie uns einfach eine E-Mail an [email protected].

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie über einen Makler zu vermarkten, sollten Sie es vermeiden, einen Nettopreis anzugeben, d. h. einen festen Betrag, zu dem noch die Maklerprovision hinzukommt. Dies kann dazu führen, dass Ihre Immobilie zu verschiedenen Preisen vermarktet wird, was bei potenziellen Käufern zu Verwirrung führt.
Kluge Verkäufer arbeiten mit ihren Maklern im Team und stellen sicher, dass die Makleragentur ihre Provision bekommt, genauso wie sie im Gegenzug erwarten, von der Agentur korrekt beraten und behandelt zu werden. Sie werden einen einzigen Ausgangspreis inklusive Provision festlegen.

Sollten Sie einen Vertrag über eine Alleinvertretung mit einem Makler abschließen? Wenn Sie als Eigentümer nicht vor Ort sind, oder wenn Sie keine Lust verspüren, verschiedene Makler mit unterschiedlichen Fähigkeiten zu koordinieren, dann kann Ihnen eine solche Alleinvertretung mit einem einzigen Makler das Leben entschieden leichter machen. Die fragliche Agentur wird zudem durch das Alleinverkaufsrecht motiviert und alles daransetzen, Ihre Immobilie zu vermarkten und zu bewerben.
Eine professionelle Agentur wird Ihnen eine sinnvolle Strategie, basierend auf gesammelten Erfahrungen und unter Beachtung der speziellen Merkmale Ihre Objekts vorlegen. Dies beinhaltet gutes Marketingmaterial und gezielte Werbekampagnen.

Ein verantwortungsbewusster Makler vermeidet es, die Alleinverkaufsrechte für ein Objekt zu übernehmen, es sei denn, er ist überzeugt davon, dass der Ausgangspreis stimmt und vorausgesetzt er fühlt sich in der Lage, Ihre Immobilie innerhalb des vom Verkäufer festgesetzten Zeitrahmens zu verkaufen.

Einem Makler Ihres Vertrauens leichten Zugang zum Haus zu verschaffen ist wichtig, so dass potenzielle Käufer nicht verloren gehen. Ein guter Makler wird aber Kaufinteressenten vorab prüfen. Und er wird Sie beraten, wie Sie Ihre Immobilie für Besichtigungen ins beste Licht setzen können und auch, wie Sie sich bei den Verhandlungen verhalten sollten.

Standardmäßig beläuft sich die Maklerprovision in Urlaubsgegenden wir Marbella auf 5% plus Umsatzsteuer. Dadurch sind Marketing, Werbung, Platzierung der Immobilien und das Organisieren von Besichtigungen, Folgegespräche mit potenziellen Interessenten, Immobiliensuche, Gewährung von Hintergrundinformation und Beratung währen des gesamten Verkaufsprozesses und auch oft darüber hinaus abgedeckt. Makler geben die Schlüssel nicht einfach den Kunden, sondern werden die Objekte immer persönlich zeigen. Die meiste Zeit investieren sie, den richtigen Käufer zu finden.

“Meine Immobilie ist seit Monaten auf dem Markt und kaum jemand hat sie besichtigt.”

Dies kann nur dann als normal angesehen werden, wenn Ihre Immobilie lediglich für einen sehr kleinen Kundenkreis interessant ist – oder wenn sie zu überteuert ist.
Trifft beides nicht zu, dann ist Ihre Immobilie nicht ausreichend auf dem Markt „sichtbar“. Unser Rat lautet in diesem Fall: Sprechen Sie mit Ihrem Makler oder suchen Sie Rat bei einem anderen, gut etablierten Maklerbüro mit gutem Ruf. Ein Objekt, bei dem der Preis stimmt und das ausreichend beworben wird, sollte regelmäßig von Kaufinteressanten besichtigt werden.

“Alle Kunden, die über den Makler kommen, sind reine Zeitverschwendung.”

Sind sie das wirklich? Wenn Sie oft Besichtigungen haben, jedoch keiner der Interessenten ein Angebot macht, dann ist es wahrscheinlich, dass Ihre Immobilie nicht so einzigartig ist, wie Sie eventuell glauben. Möglicherweise muss der Preis reduziert werden, oder vielleicht sind ein paar Reparaturen nötig, um Ihr Haus attraktiver zu machen. Und denken Sie immer daran, dass der Immobilienverkauf ein wenig wie Lottospielen ist: Je mehr Leute Ihr Haus besichtigen, desto grösser ist die Chance, dass jemand dabei ist, der sich in Ihr Haus verliebt und es kaufen möchte.

“Wie viel Verhandlungsspielraum sollte ich in meine Preisvorstellung einbauen?"

Mit Hilfe Ihres Maklers empfehlen wir, bei der Preisgestaltung nicht nur ähnliche Preisvorstellungen zu berücksichtigen, sondern auch die Preise, zu denen ähnliche Immobilien tatsächlich verkauft wurden. Viele Käufer sind heute sehr sachkundig und erkennen eine Immobilie mit realistischem Preis, aber bedenken Sie, dass nur wenige den vollen Preis zahlen wollen, lassen Sie also etwas Verhandlungsspielraum.

“Ich muss meine Immobilie wirklich JETZT verkaufen.”

Wenn Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen müssen, müssen Sie darauf vorbereitet sein, den Preis im Vergleich zu ähnlichen Immobilien auf dem Markt stark zu senken. In diesem Fall brauchen Sie einen sehr sachkundigen Makler, der für Sie arbeitet und den Preis vorschlagen kann, der den Verkauf ermöglicht.

Präsentieren Sie Ihre Immobilie von Ihrer besten Seite

Der erste Eindruck zählt. Wenn Makler Kunden zur Besichtigung Ihrer Immobilie mitnehmen, sollten Sie sicherstellen, dass Vorhänge und Fensterläden geöffnet sind, damit viel Licht in die Immobilie fällt.

Überprüfen Sie auf der Website Ihres Maklers, wie Ihre Immobilie in Bezug auf die Fotos, die Beschreibung und die Genauigkeit der Informationen präsentiert wird. Die Fotos sollten nicht nur repräsentativ sein, sondern Ihre Immobilie auch so gut wie möglich darstellen, um potenzielle Käufer zu begeistern. Um sich von der Masse abzuheben, benötigen Sie möglicherweise professionelle Bilder, vor allem im Innenbereich.

Wenn es kleine Reparaturen oder einen neuen Anstrich gibt, die die Attraktivität der Immobilie insgesamt verbessern würden, lohnt es sich, diese Arbeiten jetzt zu erledigen, um kleine "Störfaktoren" zu beseitigen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Ihr Haus für Fotos und Besichtigungen gleichermaßen makellos ist.

Sorgen Sie dafür, dass Ihr Hauptmakler ein Verkaufsschild anbringt

Das bringt immer Interessenten. Sehr oft fahren potenzielle Kunden durch verschiedene Wohngegenden, bevor sie einen Makler aufsuchen. Ohne Verkaufsschild wissen solche potenziellen Kunden erst gar nicht, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Wenn Sie es untersagen, ein Schild anzubringen, blockieren Sie einen der sichersten Wege, Ihre Immobilie auf den Markt zu bringen. Unsere Erfahrung beweist, dass Verkaufsschilder beim Hausverkauf enorm hilfreich sind.

Die Besichtigung Ihres Hauses sollte immer kurzfristig möglich sein Wenn Sie die Schlüssel bei einem Nachbarn hinterlegen, der dreimal die Woche Golfspielen geht, verschenken Sie die Möglichkeit, Ihr Haus einem Interessenten zu einem Zeitpunkt zu zeigen, der für diesen passend ist. Bedenken Sie, dass die Makler meist zuerst die Objekte zeigen, für die sie einen Schlüssel haben, bevor sie mit den Kunden Objekte besichtigen, für die ein Termin gemacht werden muss.

Steuern

Vergewissern Sie sich, dass Sie sich über Ihre steuerlichen Verpflichtungen im Klaren sind, wenn Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen. Besprechen Sie sich mit Ihrem Anwalt und Steuerberater und informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten, damit es bei den Verhandlungen keine Überraschungen gibt.

Verkaufsverhandlungen

Geben Sie Ihrem Makler die Chance, ein Team mit Ihnen bilden, das die Verhandlungen führt und bei Bedarf mit Ihrem Anwalt und Steuerberater Rücksprache hält. Dies ist die Aufgabe Ihres Maklers und einer der Gründe, warum Sie eine Provision bezahlen. Erfahrene Immobilienfachleute sind in der Regel viel besser in der Lage, die kommerziellen Aspekte eines Geschäfts zu verhandeln als Anwälte. Sobald dies geschehen ist, sollte Ihr Anwalt (in Abstimmung mit Ihrem Makler) die Hauptrolle übernehmen, den Kaufvertrag aufsetzen und den Abschluss des Verkaufs überwachen. Wenn Sie häufig auf Reisen sind, kann es oft sinnvoll sein, eine Vollmacht zu hinterlassen, die es Ihrem Anwalt ermöglicht, einen privaten Vertrag nach Ihren schriftlichen Anweisungen zu unterzeichnen. Sie können die Einzelheiten des Verkaufs mit Ihrem Makler telefonisch und per E-Mail aushandeln, und Ihr Anwalt kann dann den "ersten Schritt" zum Verkauf tun, indem er unverzüglich einen privatschriftlichen Vertrag unterschreibt.

Zu beachtende Punkte während einer Verhandlung

• Erwartet der Käufer ein Gegenangebot von Ihnen oder hat er Ihnen ein einmaliges Angebot unterbreitet, das Sie annehmen oder nicht annehmen können?
• Hat er andere Objekte im Sinn?
• Ist sein Angebot fair?
• Enthält das Angebot alle Einzelheiten - Preis, angestrebtes Vertragsdatum, Anzahlung, Fertigstellungstermin, eine Übersicht darüber, was in Form von Einrichtungsgegenständen und Möbeln im Verkauf enthalten ist usw.?

All diese Punkte sollten von Anfang an geklärt werden, bevor die Anwälte beauftragt werden.

Lassen Sie sich nicht von Ihrem Makler oder einer anderen Person unter Druck setzen, ein Angebot anzunehmen! Ein guter Makler wird Ihnen lediglich Ihre Möglichkeiten aufzeigen und Sie aufgrund seiner Erfahrung beraten, aber wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, sollten Sie keine Zeit verlieren und damit riskieren, den Käufer zu verlieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Immobilie so einfach oder so kompliziert sein kann wie jede andere Aufgabe, die mit persönlichen Angelegenheiten zu tun hat.