Over bedrijfseigendom in Spanje

Als koper van Spaans onroerend goed zult u vaak de term "bedrijfseigendom" horen en, vooral in het geval van oudere en grotere huizen, kan het iets zijn dat ter sprake komt tijdens uw zoektocht naar een huis. Dit artikel beschrijft de basisgeschiedenis, de evolutie en de huidige overwegingen met betrekking tot deze kwestie.

In de jaren '70 en '80 en zelfs in de jaren '90 hoorde je vaak over Spaanse eigendommen die geregistreerd stonden op naam van offshore holdings en die te koop werden aangeboden in plaats van de eigendommen zelf. In de beginjaren waren veel van deze bedrijven gevestigd in Panama; later werden bedrijven gevestigd in Gibraltar erg populair omdat ze dichter bij huis waren.

De voordelen in de ogen van de eigenaar waren duidelijk: bij de verkoop van het onroerend goed kon hij de aandelen van zijn holding te koop aanbieden, in plaats van het onroerend goed vanuit het bedrijf te verkopen. Dit kon worden gedaan zonder dat er Spaanse openbare documenten moesten worden uitgegeven die de verkoop registreerden, omdat de openbare eigendomsbewijzen van het onroerend goed al op naam van het bedrijf waren uitgegeven. Bij de aankoop van de aandelen van het bedrijf, en dus het onroerend goed binnen het bedrijf, accepteerde de koper de niet-gerealiseerde vermogenswinstbelasting die alleen betaald hoefde te worden bij de verkoop van het onroerend goed buiten de bedrijfsstructuur, omdat de oorspronkelijke boekwaarde van het bedrijfsvermogen ongewijzigd zou blijven. In die tijd was dit soort transacties heel gebruikelijk en was het relatief eenvoudig om het bedrijf door te verkopen aan weer een andere koper, simpelweg omdat de verkoper geen belasting betaalde dankzij het feit dat de Spaanse belastingdienst geen informatie had over de overdracht van activa, ook al was de belasting verschuldigd.

Voor de kopers leek het systeem eenvoudig: ze vermeden overdrachtsbelasting en als ze in de toekomst wilden verkopen, konden ze de nieuwe koper hetzelfde bedrijfspakket aanbieden. Dit werkte totdat de Spaanse belastingdienst "het licht zag" en de belastingwetgeving veranderde, waardoor de verkoop van bedrijven die onroerend goed bezaten veel moeilijker werd. De meest recente van deze wetten waren verschillende wetten ter voorkoming van belastingfraude die in 2006, 2010 en 2012 werden aangenomen, en de afschaffing in 2007 van de speciale belastingvoordelen van patrimoniale of holdingvennootschappen.

Maar de veranderingen begonnen al veel eerder: in 1991 voerde de Spaanse belastingdienst een jaarlijkse "boete" van 5% in, gebaseerd op de kadastrale waarde, in de vorm van een "speciale belasting" op elk onroerend goed dat eigendom was op naam van een bedrijf dat gevestigd was in "belastingparadijs"-landen. Deze werd later verlaagd naar 3%. Om deze boete te vermijden, gaven de eigenaars van het bedrijf, op aanraden van hun Spaanse advocaten, hun bedrijfsleiders de opdracht om een Spaanse vennootschap op te richten, gekapitaliseerd door het onroerend goed, waarvan de aandelen op hun beurt eigendom waren van de offshore vennootschap. Dit was een legale manier om de speciale belasting te vermijden. Enkele bedrijfseigenaren namen de verstandige beslissing om het bedrijf gewoon te liquideren, waarbij het eigendomsrecht van het onroerend goed direct overging op de persoonlijke aandeelhouder van het bedrijf.

Sinds de jaren '90 en vooral sinds het jaar 2000 is de Spaanse belastingdienst van mening dat drugs- en maffiabendes en witwaspraktijken mogelijk schuilgaan achter offshorebedrijven ("Waarom anders een belastingparadijs gebruiken?", redeneerden ze), terwijl in werkelijkheid de meeste van deze bedrijven werden opgericht door gerenommeerde advocaten namens hun normale, belastingbetalende buitenlandse klanten, gewoon als een handige manier om onroerend goed te kopen en te houden, en ook voor successierechtenplanning, op de Angelsaksische manier van investeren.

Zoals eerder aangegeven, werd in 2007 de speciale fiscale behandeling van de holding afgeschaft en iedereen die daarna onroerend goed uit de vennootschap verkocht, moest de 35% vennootschapsbelasting betalen die op dat moment van kracht was, of had een bepaalde periode om de vennootschap te liquideren. Ter compensatie werd uiteindelijk echter een vermogenswinstbelasting van 18% ingevoerd voor niet-ingezeten eigenaars die onroerend goed op eigen naam verkochten. Deze is nu vastgesteld op 19% voor inwoners van de EU (en 24% voor de rest van de niet-ingezetenen in Spanje). Deze langverwachte "normalisatie" van de belastingen voor niet-ingezetenen versnelde de verdwijning van het beruchte "B-geld" (contant geld) in onroerendgoedtransacties.

Als gevolg van het bovenstaande zijn degenen die nog steeds vastgoed bezitten binnen een bedrijfsstructuur in de loop der tijd geleidelijk in het nauw gedreven. Het advies van bijna alle advocaten aan kopers vandaag de dag is om niet te kopen binnen een bedrijfsstructuur, behalve onder bepaalde specifieke voorwaarden en vooral om niet het bedrijf van iemand anders te kopen als het onroerend goed een lage boekwaarde heeft, omdat u dan deze "ongerealiseerde vermogenswinstbelasting" zou moeten betalen, zoals eerder vermeld. De meeste mensen geven er tegenwoordig de voorkeur aan om een pand op hun eigen naam te kopen of tenminste met hun eigen nieuw opgerichte bedrijf en een huidige, volledige belastinggrondslag voor de kosten van het pand.

Het resultaat van deze evolutie is dat verkopers van eigendommen die nog steeds eigendom zijn van bedrijven, vaak geen andere keuze hebben dan het eigendom buiten het bedrijf om te verkopen en als gevolg daarvan strafbelastingen te betalen.

Degenen die nog steeds eigenaar zijn van hun onroerend goed via offshorebedrijven, hetzij rechtstreeks of via een Spaanse dochteronderneming, of een Spaans bedrijf waarvan ze persoonlijk de aandelen bezitten, hebben misschien niet helemaal pech. Er zijn een paar advocaten en accountants die zeer gespecialiseerd zijn in de belastingwetgeving van de Europese Gemeenschap die, na analyse van iemands huidige eigendomsstructuur, de nationaliteit van het bedrijf, de plaats van de eigen fiscale residentie enz., in staat zouden kunnen zijn om een wijziging van de vestigingsplaats van het Spaanse of moederbedrijf naar een ander land voor te stellen, dat wil zeggen, een wijziging van de nationaliteit van het bedrijf, of andere bedrijfsaanpassingen die zouden kunnen resulteren in een aanzienlijke vermindering van de vermogenswinstbelasting, en dat alles op een volledig transparante en legale manier.

Er moet worden opgemerkt dat deze wijzigingen voor de zekerheid moeten worden doorgevoerd nog voordat de beslissing om te verkopen is genomen. Mocht de Belastingdienst een verband leggen tussen de bedrijfswijzigingen en een verkoop die kort daarna plaatsvindt, en concluderen dat de enige reden voor de wijzigingen het ontwijken van belastingen was, dan kan de Belastingdienst dit uiteindelijk aanvechten en proberen de geclaimde belastingvoordelen teniet te doen.

a) Nadelen bij het kopen van een Spaans bedrijf

1. Wanneer de aandelen van een holding worden gekocht, neemt de koper ook een niet-gerealiseerde belasting op zich die moet worden betaald zodra het eigendom van de vennootschap wordt verkocht, zoals hierboven aangegeven.

Bijvoorbeeld: In 2012 worden de aandelen van een Spaans bedrijf gekocht voor een prijs van €1.000.000. Het onroerend goed was oorspronkelijk gekocht door het bedrijf in 1997 voor €400.000, plus de kosten van de eigendomsakte, wat ook het aandelenkapitaal van het bedrijf is, inclusief eventuele aandeelhoudersleningen. Het onroerend goed is ook afgeschreven in de boeken van het bedrijf in overeenstemming met de Spaanse belastingwetgeving tot, laten we zeggen, € 300.000. Het onroerend goed wordt vervolgens doorverkocht buiten het bedrijf in overeenstemming met de Spaanse belastingwetgeving. Het pand wordt vervolgens doorverkocht buiten het bedrijf, in 2016 voor €1.400.000.

Volgens de vennootschapsbelastingtarieven van vandaag zou 25% moeten worden betaald over het verschil tussen de oorspronkelijke, afgeschreven boekwaarde van het onroerend goed (met indexering) en de ontvangen prijs, plus belastingen op de dividenden als/ wanneer het geld uit het bedrijf wordt gehaald. Uiteindelijk wordt er belasting betaald over een deel van de winst die de verkoper niet heeft gemaakt, wat neerkomt op niets minder dan een financiële ondergang.

2. Administratiekosten van het bedrijf: Deze kunnen tussen de €2.500 en €4.000 per jaar bedragen. Dat klinkt niet veel, maar vermenigvuldig het met de ongeveer 15 jaar dat je eigenaar bent en het wordt echt geld. Plus de benoeming van beheerders, boekhouding, jaarlijkse belastingformulieren die ondertekend en ingediend moeten worden, enz.

3.

Het is duidelijk dat wanneer we het hebben over het kopen van een bedrijf, we het hebben over een bedrijf dat geen enkele commerciële activiteit heeft gehad, waarvan het enige doel is om een eigendom te bezitten en eventueel te verhuren, en om de lopende kosten van dat eigendom te betalen: een holding. Deze bedrijven hebben natuurlijk een geschiedenis. Dit is normaal gesproken geen probleem, maar het bedrijf moet een professionele audit ondergaan en het moet alle normale tests en due diligence doorstaan. Anders zullen er onaangename verrassingen zijn als er verplichtingen zijn aangegaan door het bedrijf die niet bekend zijn gemaakt. Gelukkig laten de meeste bedrijfseigenaren alle controle over aan een professionele bedrijfsadministrateur die de boeken bijhoudt en garanties en verklaringen kan afgeven over de goede gezondheid van het bedrijf. Bij het kopen van onroerend goed dat eigendom is van een bedrijf, moet men voorzichtig zijn om er zeker van te zijn dat het eigendom is van een zichtbare en solvabele verkoper, en er moeten aansprakelijkheidsverklaringen worden verkregen van zowel de beheerders van het bedrijf als de echte eigenaar, naast natuurlijk een goede audit. Het probleem ontstaat wanneer er een verkoper is die zelf een volmacht heeft en het moeilijk is om te achterhalen wie hij is en wat hij doet en welk gebruik hij mogelijk heeft gemaakt van de volmacht. Deze situatie moet worden vermeden.

4.

Het gebruik van een bedrijfswoning door de bedrijfseigenaar is door de Spaanse belastingdienst al aangegeven als een belastbare post. Wat veel eigenaren dus doen, is het onroerend goed huren van het bedrijf tegen een marktconforme huurwaarde en van de ontvangen huur kan het bedrijf de lopende kosten van het onroerend goed betalen, met de bedoeling de winst en dus de bijbehorende te betalen belastingen te verlagen. De huurwaarde die je betaalt, kan door de belastingdienst worden aangevochten als zijnde geen marktconforme huur.

b) Voordelen van het kopen van een Spaans bedrijf

Na het lezen van het bovenstaande zullen de meeste mensen zeggen: "Hoe kunnen er nu voordelen zijn?" Nou, die zijn er, maar een koper moet aan bepaalde criteria voldoen.

1. Het grote landgoed, het zeer belangrijke bezit: Veel mensen hebben bezittingen verspreid over verschillende landen over de hele wereld en willen het beheer en hun nalatenschapssituatie vereenvoudigen, maar ook om redenen van discretie niet publiekelijk als eigenaar verschijnen. Er is niets illegaals aan het bezitten van een Spaans bedrijf met een trust, of een ander buitenlands bedrijf, belastingparadijs of niet, op voorwaarde dat er transparantie is met betrekking tot de volledige identificatie van de uiteindelijke begunstigde, evenals een verklaring van de legitieme, belastingbetaalde bron van fondsen die zijn gebruikt voor de aankoop. Wanneer meerdere personen uiteindelijk gerechtigde zijn van een kopend bedrijf, is identificatie niet vereist voor degenen die (direct of indirect) minder dan 25% van het bedrijf bezitten.

Dus, als het onroerend goed van belang is in een reeds bestaande bedrijfsstructuur, als de aankoopprijs hoog is, kan het zijn dat de koper niet echt geeft om de kwestie van ongerealiseerde vermogenswinst, omdat hij misschien denkt dat hij het nooit zal verkopen (en onder bepaalde, speciale omstandigheden kan hij ook de overdrachtsbelasting besparen). Veel van dit soort beleggers denken, zelfs als ze besluiten om in de toekomst te verkopen, dat hun adviseurs dat probleem wel zullen oplossen als het zover is, en wie weet ontmoet hij wel iemand zoals hij die zijn bedrijf wil kopen. Maar hier hebben we het over de duurdere eigendommen en de rijkste kopers.

2.

Als de aandelen van een Spaans bedrijf worden gekocht door twee of meer personen, waarbij geen enkele persoon meer dan de helft van het bedrijf bezit, en meer dan 50% van de bedrijfsactiva bestaat uit onroerend goed, of als het bedrijf actief handelt, kan de zogenaamde overdrachtsbelasting op doorverkoop wettelijk worden vermeden. De overdrachtsbelasting in Andalusië is in april 2021 herzien en is vastgesteld op een vast tarief van 7%, van 28 april 2021 tot 31 december 2021, als deze daarna niet wordt verhoogd.

3. Bedrijven zijn vrijgesteld van het betalen van de onlangs (en voorlopig) opnieuw ingevoerde vermogensbelasting (maar de aandeelhouders van bedrijven niet). Voor degenen die onroerend goed op eigen naam bezitten, is deze belasting gebaseerd op een glijdende schaal, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, van 0,2% (tot € 167.129) tot 2,5% (meer dan € 10.695.996).

Uiteraard kan de vrijstelling van vennootschappen van de vermogens- of vermogensbelasting op elk moment in de toekomst worden gewijzigd door de belastingdienst, hoewel de meeste experts dit niet waarschijnlijk achten.

4. Het probleem van de een kan vaak de winst van de ander zijn. Eigenaren van onroerend goed die vandaag de dag proberen te verkopen via een bedrijfsstructuur hebben een probleem: kopers willen niet langer de belastingverplichtingen van het bedrijf op zich nemen die verschuldigd zouden zijn als en wanneer zij op hun beurt zouden besluiten om het onroerend goed buiten het bedrijf om te verkopen. Maar als de waarde van het aandelenkapitaal niet belachelijk laag is, zoals in het hierboven genoemde geval, zijn we soms getuige geweest van slimme kopers (met hun slimme agent als gids!) die eerst een deal sloten met de verkoper om een onroerend goed uit zijn bedrijf te kopen, tegen een overeengekomen prijs. Als tweede stap, met een vastgestelde basisprijs, kan hij met de verkoper rond de tafel gaan zitten, de belastingen berekenen die de verkoper moet betalen (vennootschapsbelasting en dividendbelasting als het geld uit het bedrijf wordt gehaald) en dit vergelijken met de eenvoudige vermogenswinstbelasting van 23% die de verkoper zou moeten betalen als hij de aandelen van het bedrijf zou verkopen (21% voor de eerste 50.000 euro). De koper zou dan kunnen overwegen om het bedrijf over te nemen (vooral als hij niet van plan is om het ooit te verkopen) en de besparingen met de verkoper te delen.

5. Sommige klanten van kopers zijn meesters in bedrijfstransformaties, fusies of regelrechte bedrijfsovernames door andere bedrijven die hij mogelijk bezit. Dit type koper beschikt over de ervaring en de mechanismen om een lage kapitaalwaarde van een bedrijf dat hij koopt op termijn te verwateren. 

Samengevat: wat men 20, 30 of 40 jaar geleden kon doen op fiscaal gebied, is met de huidige belastingwetgeving niet meer mogelijk. Tegenwoordig zullen de meeste mensen geen interesse hebben in het kopen van onroerend goed binnen een holding omdat:

• door het op hun eigen naam te bezitten, hoeven ze bij de verkoop van hun woning alleen de persoonlijke vermogenswinstbelasting van 19% te betalen (als ze niet in Spanje wonen).
• In sommige gevallen kan het de moeite waard zijn om te overwegen een huis te kopen met een bedrijf dat niet in de EU is gevestigd, waar de vermogenswinstbelasting ook is vastgesteld op 19% voor een bedrijf dat in de EU is gevestigd.

Vergelijk dat met het moeten betalen van de vennootschapsbelasting van 25% en de dividendbelasting daarbovenop wanneer ze het bedrijf liquideren: in de meeste gevallen zal het gewoon financieel niet zinvol zijn. Maar er zijn inderdaad uitzonderingen, zoals hierboven uiteengezet, en de specifieke omstandigheden van een koper kunnen de aankoop van een bedrijf voor hem verkieslijk maken.

Panorama Real Estate in Marbella raadt iedereen die serieus geïnteresseerd is in verder advies met betrekking tot het kopen of verkopen van een bedrijf dat onroerend goed bezit altijd aan om een gerenommeerde advocaat te raadplegen die gespecialiseerd is in dit soort transacties.

Christopher Clover
Artikel en verklaringen met betrekking tot belastingen beoordeeld door Cruz-Conde & Asociados