Propiedades a nombre de sociedades en España

Si usted está interesado en adquirir bienes inmuebles en España, a menudo escuchará la frase: “esta propiedad está a nombre de una empresa”, sobre todo cuando se trate de aquellas propiedades más antiguas y extensas que seguramente visitará en algún momento. En este artículo encontrará información acerca de la historia, evolución y actualidad referente a este tema.

Durante los años setenta y ochenta, incluso los noventa, solía ser común escuchar que propiedades españolas estaban registradas a nombre de empresas “holding” en el extranjero (paraísos fiscales), y las empresas, en lugar de las propiedades, se ponían a la venta. La mayoría de estas empresas tenían domicilio en Panamá pero luego esto fue cambiando y se prefirió a las de Gibraltar por estar más cerca de casa.

Los vendedores veían claramente las ventajas: cuando ponían a la venta estas propiedades, era posible ofrecer también las acciones de la empresa “holding” en lugar de vender las propiedades fuera de la empresa. Este tipo de venta no requería la ejecución de ningún instrumento público español extra ya que la propiedad estaba ya escriturada a nombre de la empresa que estaba a la venta. Cuando se compraban las acciones de la empresa y por consiguiente las propiedades pertenecientes a esta, el comprador se eximía de pagar el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales que de otra manera debía pagarse al venderse una propiedad fuera de una empresa. El motivo era que el valor neto contable de los activos de la empresa se mantenía igual. En aquellos días, este tipo de operaciones era muy común y fácilmente se podían vender empresas de una persona a otra ya que el vendedor no estaba sujeto a pagar el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales porque como la propiedad no se registraba en otro nombre, la Agencia Tributaria no tenía constancia de esta operación.

Para los compradores el sistema era muy simple: se evitaba pagar cualquier Impuesto sobre Transferencias Patrimoniales, y si querrían vender en el futuro, podían ofrecer el mismo paquete (empresa+propiedad). Este sistema funcionó bastante bien hasta que la Agencia Tributaria se percató y modificaron las leyes para que este tipo de operaciones resultaran más complicadas de ejecutar. Las modificaciones más recientes a estas regulaciones son las nuevas leyes de prevención de fraude fiscal que se aprobaron en 2006, 2010 y 2012, y la abolición de empresas “holding” en 2007.

Sin embargo, los vientos de cambio habían comenzado bastante antes: en 1991, la Agencia Tributaria española introdujo un “impuesto especial” que imponía una “penalidad” del 5% anual basado en el valor catastral de cualquier propiedad que estuviera a nombre de una empresa con domicilio en paraísos fiscales. Este porcentaje luego se redujo al 3%. Para poder eximirse de esta penalización los propietarios de estas empresas consultaron con sus abogados españoles y siguiendo sus recomendaciones instruyeron a los administradores de sus empresas que crearan empresas españolas cuyo capital fueran los bienes inmuebles y cuyas acciones a su vez, fueran propiedad de la empresa “off-shore”. Esta era la forma legal de evitar pagar el “impuesto especial”. Sólo algunos empresarios tomaron la sabia decisión de liquidar la empresa y poner la propiedad a nombre del propio accionista.

En los noventa y especialmente desde el año 2000, la Agencia Tributaria española ha comenzado a sospechar que detrás de las empresas “off-shore” podrían esconderse actividades relacionadas con el crimen organizado, tráfico de drogas y lavado de dinero, (“sino ¿por qué otra razón utilizarían empresas en paraísos fiscales?” pensaron), cuando en realidad, la mayoría de estas empresas fueron creadas por abogados de renombre para sus clientes extranjeros, normales y corrientes, quienes pagan debidamente los impuestos como todos, y que mediante a este sistema les resultaba más conveniente comprar y poseer propiedades y para poder planificar muy bien los impuesto sobre sucesiones, proceso similar al sistema de inversión anglosajón.

A partir de 2003, la Agencia Tributaria española cambió la fiscalidad para las empresas “holding” o Sociedades Patrimoniales, es decir, para aquellas empresas españolas que fueran principalmente propietarias de bienes inmuebles. Este nuevo trato fiscal era bastante útil para aquellos empresarios cuyas empresas reunían ciertas condiciones, incluyendo “no tener ninguna actividad comercial”. El impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable en la venta de un bien inmueble, propiedad de una sociedad patrimonial que reuniera dichas condiciones  era sólo del 15%. Hasta los mismos españoles comenzaron a utilizar este tipo de empresas ya que el impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable a individuos era altísimo. Estas empresas también eran perfectas para extranjeros ya que les permitía evitar el altísimo 35% de impuesto sobre ganancias patrimoniales de no-residentes devenido de la venta de propiedades, y como consecuencia estimulaba a los no-residentes a comprar propiedades con empresas españolas a su nombre en lugar de utilizar empresas “holding” extranjeras.

Como dicho anteriormente, este trato fiscal especial para empresas “holding”  fue abolido en 2007 y cualquiera que vendiera una propiedad fuera de una empresa debía pagar la tasa corriente del 35%, o bien, disponía de un periodo limitado para liquidar la empresa. Sin embargo, como compensación, se introdujo una tasa del 18% de impuesto sobre ganancias patrimoniales para propietarios no-residentes que vendían bienes inmuebles que estaban a su nombre. Esta tasa se ha incrementado del 19% al 21% en 2013 debido a la crisis financiera. Esta largamente esperada “normalización” impositiva para no-residentes aceleró la desaparición del dinero “B” (contado efectivo) en la compraventa de bienes inmuebles.

Como consecuencia de estos cambios impositivos, aquellos que aun tengan propiedades dentro de estructuras societarias se han visto gradualmente acorralados. Actualmente, la mayoría de abogados recomienda no comprar propiedades dentro de estructuras societarias excepto en algún caso excepcional, y aconsejan especialmente no comprar una empresa que tenga una bajo valor contable ya que deberá asumir el potencial futuro impuesto sobre ganancias patrimoniales mencionado anteriormente. La mayoría de la gente ahora prefiere comprar propiedades y ponerlas a su nombre o ponerlas a nombres de empresas recién creadas y pagar todos los impuestos relacionados con ellas.

El resultado de estos cambios progresivos es que muy a menudo, aquellos vendedores que aun tienen propiedades a nombre de empresas no les queda otra opción más que venderlas fuera de la empresa y pagar los altísimos  impuestos que suponen estas transacciones.

Aquellos que todavía poseen sus propiedades a través de empresas off shore, ya sea directamente o a través de una filial española, o una empresa española en la que poseen las acciones personalmente, puede que no estén totalmente de mala suerte. Existen algunos abogados y contables altamente especializados en derecho fiscal comunitario que, tras analizar la estructura de propiedad actual, la nacionalidad de la empresa, el lugar de residencia fiscal propio, etc., podrían sugerir un cambio de domicilio de la empresa española o matriz a otro país, es decir, un cambio de nacionalidad de la empresa, u otros ajustes de la empresa que podrían dar lugar a una reducción sustancial del impuesto sobre plusvalías, todo ello de forma totalmente transparente y legal.

Hay que tener en cuenta que, para estar seguros, estos cambios deben llevarse a cabo incluso antes de que se haya tomado la decisión de vender. En caso de que la Agencia Tributaria establezca una conexión entre los cambios en la empresa y una venta que tenga lugar poco después, y concluya que el único motivo de los cambios era evitar impuestos, la Agencia Tributaria podría acabar impugnando esto e intentando anular las ventajas fiscales alegadas.

a) Desventajas de comprar una empresa española

1.Al comprar las acciones de una sociedad holding, el comprador también asume un impuesto no realizado que deberá pagar una vez vendida la propiedad de la sociedad, como se ha indicado anteriormente.

Por ejemplo: En 2012 se compran las acciones de una sociedad española por un precio de 1.000.000 de euros. El inmueble había sido adquirido originalmente por la sociedad en 1997 por 400.000 euros, más gastos de escritura, que es también el capital social de la sociedad, incluidos los préstamos de los socios. La propiedad también ha sido amortizada en los libros de la empresa de acuerdo con el Código Tributario español hasta, digamos, 300.000 euros. A continuación, el inmueble se revende fuera de la sociedad, en 2016, por 1.400.000 euros.

Con los tipos actuales del impuesto de sociedades, se pagaría un 25% sobre la diferencia entre el valor contable original depreciado del inmueble (con indexación) y el precio recibido, más el impuesto sobre los dividendos si los fondos se sacan de la empresa. Al final, se está pagando impuestos sobre una parte de un beneficio que el vendedor no ha obtenido, lo que equivale nada menos que a la ruina financiera.

2.Gastos de administración de la empresa: Pueden oscilar entre 2.500 y 4.000 euros al año. No parece mucho, pero multiplícalo por los cerca de 15 años que puede durar la propiedad y se convierte en auténtico dineral. Además del nombramiento de los administradores, la contabilidad, los formularios fiscales anuales que hay que firmar y presentar al consejo de administración de la sociedad.

3. Cabe destacar que cuando hablamos de comprar una empresa, nos referimos a una empresa que no haya tenido ningún tipo de actividad comercial, siendo su único propósito ser dueña de una propiedad o alquilar la propiedad y pagar los gastos de la misma: una empresa “holding”. Lógicamente, estas empresas tendrán un historial. Esto no representa ningún inconveniente, pero la empresa se debe ser auditada profesionalmente y aprobar todas las examinaciones y diligencias debidas. De no ser así, y si tuviera cualquier tipo de gravamen sin resolver podrían surgir sorpresas indeseables. Por suerte, la mayoría de los propietarios dejan todo en manos de sus administradores para que ellos lleven la contabilidad y así puedan avalar la buena salud de la empresa. Hay que ser muy cuidadoso al comprar una propiedad a nombre de una empresa y asegurarse que le propietario sea un vendedor visible y solvente. Aparte de una buena auditoría, sugerimos solicitar declaraciones de responsabilidad de ambos, del administrador de la empresa y del propietario real. El problema puede surgir cuando el mismo vendedor tiene poder notarial ya que resultaría bastante difícil saber quién es realmente, a qué se dedica y qué uso ha hecho del poder. Por eso aconsejamos evitar este tipo de situaciones.

4. La Agencia Tributaria ya ha declarado imponible al hecho de que un propietario de una empresa utilice una propiedad que está a nombre de esa empresa. Por consiguiente, la mayoría de los propietarios alquilan la propiedad a la empresa a un precio razonable y de la renta percibida pagan los gastos que genera la propiedad y así reducen el beneficio obtenido y por ende los impuestos correspondientes a pagar. Hasta ahora, la Agencia Tributaria parece no investigar en profundidad el valor rentable de una propiedad de empresa pero probablemente lo harán y el precio que está pagando actualmente podrá ser cuestionado.

b) Las ventajas de comprar una empresa española.

Después de leer lo anterior, la mayoría se preguntará si existe alguna ventaja. En realidad, si existen ventajas pero el comprador debe reunir ciertos requisitos.

1. Una extensa propiedad, muy especial y de alto valor económico: hay mucha gente que tiene sus activos dispersados en diferentes países por todo el mundo y quisieran simplificar la gestión y la situación de su patrimonio y a la vez, no aparecer públicamente como propietario por discreción. Es perfectamente legal tener una empresa española con una fiduciaria o cualquier otra empresa extranjera, en paraísos fiscales o no, siempre que pueda verse con transparencia quien es el propietario final o el propietario beneficiario y se pueda desvelar el propietario beneficiario final y también así presentar una declaración acerca del origen legítimo de los fondos con sus debidos impuestos pagados que se utilizaron para la adquisición. Entonces, si la propiedad de interés es parte ya de una estructura societaria constituida, y si el precio es bastante alto, al comprador no le preocupará el tema del potencial impuesto de patrimonio que le pueda devenir ya que a lo mejor considera que nunca venderá la propiedad y si lo hace, él o su equipo de profesionales resolverá el problema a su debido tiempo. Pero en este caso nos estamos refiriendo a las propiedades más caras y a los compradores de mayor poder adquisitivo.

2. Si dos personas o más compran las acciones de una empresa pero ninguna es dueña de más de la mitad de la empresa, y si el 50% de los activos de la empresa se compone de bienes inmuebles o si la empresa está comercialmente activa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre reventas de propiedades puede legalmente evadirse. Este tipo de sociedad sería muy beneficioso por ejemplo, para cónyuges con patrimonio independiente. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía se actualizó en 2012, resultando en: del 8% hasta los primeros €400.000; del 9% entre €400.000 y €700.000 y del 10% para cifras superiores de €700.000.

3. Las empresas quedan eximidas de abonar el Impuesto sobre Patrimonio que acaba de restablecerse provisionalmente (aunque no quedan eximidos los accionistas de las empresas). Para aquellos que tengan propiedades a su nombre, este impuesto varía según el valor de la propiedad entre el 0.2% (hasta €167.129) hasta el 2.5% (por encima de €10.695.996). Otra de las ventajas de tener propiedades a nombre de empresas es que todas las reformas, remodelaciones, arreglos, etc, se pueden deducir al cien por cien a diferencia de cuando son propiedades personales que no son deducibles.

Cabe destacar que la eximición del Impuesto de Patrimonio para las empresas puede ser revertida por la Agencia Tributaria en cualquier momento, aunque los expertos aseguran que no será pronto.

4. Las pérdidas de uno, ganancias de otros. Actualmente, se ha complicado bastante para aquellos que quieran vender el holding societario ya que los compradores quieren evitar el potencial impuesto que les devendrá cuando quieran vender algún activo fuera de la empresa. Si el valor del capital social no es ridículamente bajo como en el caso mencionado anteriormente, ha habido casos en donde astutos compradores (con la ayuda de sus astutos agentes) primero acuerda con el vendedor de comprarle la propiedad fuera de la empresa, a un precio establecido. El segundo paso, con el precio base establecido, pueden ahora sentarse y calcular los impuestos que debería pagar el vendedor (impuesto de sociedades e impuesto sobre dividendos  si se saca el dinero de la empresa) y se compara con el 21% del impuesto de ganancias patrimoniales que tendría que pagar el vendedor si vendiera las acciones de la empresa. El comprador podría considerar entonces comprar la empresa (especialmente si no tienen ningún interés en venderla en el futuro) y repartir lo que se ahorraron de impuesto con el vendedor.

5. Algunos compradores son maestros en transformar empresas, fusiones y completar adquisiciones de algunas empresas de las que tenga con otras. Este tipo de compradores tienen la experiencia y los medios a su alcance para disolver con el tiempo un bajo valor capital de una empresa que compra.

En conclusión: lo que se podía hacer hace 20, 30 o 40 años atrás para poder ahorrar costes en impuestos es ahora imposible, debido a la actual regulación impositiva. Hoy en día, la mayoría de la gente no tiene interés en comprar una propiedad que esté a nombre de una empresa holding ya que si la tienen a su nombre personal, sólo deberán pagar el 21% cuando decidan venderla. Al comparar esta cifra con los 25-30% de impuesto de sociedades más el impuesto de dividendos cuando se liquida una empresa, en la mayoría de los casos, no tiene ningún sentido. Pero hay, por su puesto, excepciones como las que ya mencionamos y la situación particular de un comprador al que le puede ser conveniente comprar una empresa.

Panorama siempre recomienda a aquellos interesados en comprar propiedades a nombres de empresas que consulten seriamente con abogados especializados en el tema.

Christopher Clover

November 2013